「不動産売却動画」の記事一覧（97件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/12/26 12:42
検査済証の無い建物の売却 -------------------------------------------------------------------------------------------
検査済証の無い建物は売却できないんですか？
そんなことはありません。検査済証の無い建物でも売却は可能です。
良かった。でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか？
一つは、そもそも完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物です。
もう一つは、完了検査を受け、検査済証を発行された建物であるものの、紛失などで現存していない場合
です。
検査を受けていない建物ってあるんですか？
はい、建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと基本的には建物を使用することが出
来ません。
ただ、以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで約３８％、それ以前は２０％
~１桁台とも言われています。
そんなに低いんですか。
はい、ですので中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物はそれほど珍しい事ではありませ
ん。
検査を受けていないのは、どうしてですか？
建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。
特に都心部では、狭小地での建築の為、法定の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。
もう一つの無くしてしまっている場合は、どこで再発行してもらえるんですか。
残念ながら、検査済証は再発行でき無いんです。
え！再発行は無いんですか。
ただし、各役所の建築指導課にて建築計画概要書や台帳記載事項などの確認や証明書が発行できたりします。
そこで完了検査を受けている事や検査済証の番号などがわかります。重要事項説明書ではそれらを記載する
必要があるので、不動産の担当者が調査しているかと思います。
検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。
そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。
検査済証が無いと、売却の際に何か影響がありますか。
住宅ローンなどの融資を利用できないことがある、増改築等が出来ないことがある、など購入者にとってマ
イナスとなるケースがあります。
住宅ローンが使えないんですか？
これは検査済証の有無というより、違反建築物かどうかが影響してきます。
購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、
各金融機関によって審査基準は異なります。
違反建築物はダメであったり、違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。
利用できる金融機関が限られると、売却活動や売却価格に影響が出る事があります。
なるほど。増改築も出来ないんですか？
建築当時に法適合していたかの確認が難しい為です。但し、指定確認検査機関にて「建築基準法法適合状況
調査報告書」を作成できる場合もあります。
検査済証があれば、それらは問題無いんですか。
検査を受けた当時は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、
法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。
検査済証の有り無しだけでは無いんですね。
そうですね。売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。
まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。
分かりました。有難うございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/12/25 09:46
相続不動産の評価
相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？
建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。
固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。
問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じではありません。
評価額と違うのでしょうか？
同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。
まず、相続する土地が路線価地域にあるのか、倍率地域にあるのかによって計算方法が変わるのです。
路線価というのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？
倍率地域とは簡単に言うと路線価のついていないエリアの事になります。
路線価がついていないエリアというのがあるのですね？
そうです。
では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？
まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。
この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。
あらかじめ時価の変動についても想定してあるロいうことですね。それでは実際の計算方法を
教えて下さい。
まずは国税庁のHPにある路線価図を開いていただき、相続される土地の前面道路に記載してある数字
を確認して下さい。例えば、150Fと記載してあればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。
路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格
が分かります。
数字の後ろについているFというアルファベットは何ですか？
それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号に
なります。
路線価を確認したら次に何をすればよいですか？
次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。
地積と記載してる欄にある数字が土地の面積です。
その面積と路線価を掛けてください。
例えば、先ほどの例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で
15,000,000円となります。
以外に簡単ですね。
これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。
先ほど計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。
税理士さんに相談すれば良いのですか？
いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。
ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告される
ケースが散見されます。
調整をしていないと言うことですか？
それでは使い勝手が悪い土地の場合、
多く相続税を払っていることになりませんか？
そういうことになります。
ですので、多くの土地を相続する場合には、
土地の評価に長けた税理士さんに相談することをお勧めします。
次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？
まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』
を開きます。
そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の
倍率を確認して下さい。
倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？
倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出
できます。
良く分かりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/12/21 09:45
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カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2025/11/17 09:15 / 投稿日付：2025/11/17 09:16
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カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2025/11/10 08:51 / 投稿日付：2025/11/10 08:52
土地が旗竿地の場合の査定について 自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、少々形が変わっており、接している道路か いわゆる「旗竿地」ですね。旗のような形の土地なのでこのように呼ばれております。 価格が高くないという点については一般的には、そのように言われておりますね。 通常、土地の査定価格は「取引事例比較法」で計算します。取引事例比較法とは、売却する不動産と条件 はい。同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので、条件が はい。旗竿地の場合には路線価（ろせんか）を使って計算します。 路線価とは、国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたり そうですね。あまり馴染みはないかもしれませんね。路線価は、国土交通省が発表する公示価格の８割程 はい。ですが、土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行が極端に短い場合や長い場合は、一 そのため、路線価を計算するときは、まず奥行価格補正率（おくゆきかかくほせいりつ）を掛け算しなけ 「奥行価格補正率」とは、その宅地の奥行距離に応じて「奥行価格補正率表」に定められている補正率で 正確な表現でいいますと、道路からの奥行の長さに応じて路線価を調整するための補正率のことを言いま 奥行価額補正率を使って、どのように計算するのでしょうか？ １平米あたりの路線価額＝ 路線価 × 奥行価額補正率で計算します。 いえ、これは、路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、「間口が狭小な宅地等」か「不整形地」の計 はい。まず間口が狭小な宅地等は、1㎡あたりの路線価額に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して 間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額を減額するための補正率です。 奥行長大補正率とは、間口の割に奥行が長い土地の相続税評価額を減額する補正率のことをいいます。どち 不整形地は、1㎡あたりの路線価額に不整形地補正率を掛け算して計算します。 うちの土地の場合は、どちらを利用したら良いでしょうか？ そうですね、一概には言えませんので、計算した結果、評価額が高い方を選びたいところではありますね。 そうですね。残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから、過去に売れ -------------------------------------------------------------------------------------------
ら細い敷地があり、家が建っている土地なのですが、こういった土地は価格が高くないと聞いたのですが
、本当でしょうか？
そうですか。うちの場合、どのような査定方法になるのでしょうか。
が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪（㎡）単価を算出し、算出された単価に、売却す
る不動産の広さを掛けて計算する方法です。
では、うちも「取引比較事例法」で計算するのですか？
近い事例はそれほど多くありま生産ん。
では、どのような査定をしていくのでしょうか。
路線価ですか。ニュースで聞いたことはあるのですが、どんなものですか？
の土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。
国税庁ですか。知らなかったです
度に設定され、その公示地価を1.1～1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。つまり、路線価
を1.3～1.5倍にすればおよその相場価格がわかるということになります。
では、路線価で土地面積をかければ、査定金額が分かるということでしょうか？
般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。
ればなりません。
奥行価格補正率とは何でしょうか？
す。
す。
これで、やっと査定金額が出るのですか？
算をしなければなりません。
まだまだあるのですね（笑）２つの違いを教えてください。
計算します。
らも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために、地区や距離によって数値化されております。
不整形地の計算はどうですか？
不整形地補正率は、かげ地割合に応じて定められます。かげ地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長
方形の土地（想定整形地）を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。また、
不整形地補正率の適用については、「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「奥行長大補正率×間口狭小補正
率」のいずれか有利な方で計算します。
わかりました。不整地の場合も路線価価額に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね。
その金額で売れますか？
た旗竿地と比較したり（取引事例比較法）、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定
価格が決まってきます。
はい。詳しくは、地元に密着した不動産会社にお尋ね頂くと、近隣事例も熟知しているので、より正確な査
定金額が出るかと思います。
わかりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/11/04 09:56
共有名義で離婚売却 実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。売却するにはどう進めれば良 そうですか・・・ 離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、不動産も財 購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の 住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか？ お気持ちは理解できますが、そうなんです。 もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であ ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。 何か特別な手続きが必要なのですか？ 住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲 お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができ 私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか 連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保と言って土地や建物 なかなか難しいかもしれませんね・・・ 一番お勧めの方法としては、家を売却することです。 売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。 売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。 その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。 まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。 そうですね。それでは査定をお願いします。 -------------------------------------------------------------------------------------------
いですか。
産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。
1の持ち分を\持たれていたとしても、その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則で
す。
ったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。
り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。
ませんので、ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。
を担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。
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