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「不動産売却動画」の記事一覧(97件)

【動画で解説】相続税の還付
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/06/20 08:50

相続税の還付

相続税の税率は何%位なのですか?

相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、

最高で55%となっています。


55%!すごい税率ですね。

土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。

でも、確か土地の評価額は相続税路線価や倍率によって決まると聞きましたが。

路線価はその路線、道路についている標準単価です。

実際の取引価格などには大きく影響が出る土地の形質・高低差・周辺環境や法制限などに

ついては考慮されていません。

確かに、向きも間口も路線価には関係無いですね。

これらを踏まえて、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が

低くなることもあり得ます。
相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。


税金の専門家なので税理士ですね!

そうです、税理士です。但し税理士にも得意分野があるようです。

法人に強い税理士がおられるように、相続に強い税理士に相談するのが良いです。


では、既に申告が終わっている場合はどうしようも無いですよね。

申告し納税すれば終わり、では無いのです。

5年以内であれば、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。

逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるのです。

それは怖い。備えあれば患いなしですね。

それに、一度決まった遺産分割協議は、基本やり直すことができません。

当初から正しい土地の評価額がわかれば遺産分割協議の内容も違ってくる事があります。

でも、相続に強い税理士はどのように探せば良いのですか?

HPで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。

不動産は相続の話が非常に多い為、詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。

なるほど、よくわかりました。



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【動画で解説します】境界の明示義務について
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/06/10 09:07

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【動画で解説】空き家問題について
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/06/07 08:38

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【動画で解説】相続登記費用について
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/06/06 08:28


相続登記費用について

相続が発生した時に、どういった手続きが必要になりますか?
お亡くなりになった方が名義になっている土地や建物といった不動産の名義を相続された方へ変更する
手続きとして、相続登記が必要となります。

 

では、相続登記はどのように行えばいいのでしょうか?
まずは相続する不動産についての調査が必要となります。
法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。土地には「地番」、建物には
「家屋番号」がありますが、住所と異なり複数になっている事もあります。
法務局で住所から確認をしたり、権利証や固定資産税納税通知書などから確認することも
できます。

 

その次はどうしたら良いですか?
次に相続人の調査になります。

遺言書などが無い場合、法定相続人全員での手続きとなり、まず法定相続人が誰であるかを確定させる
為にも、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。

本籍地が変わっていたり、結婚・離婚をしていたりすると、戸籍謄本・改製原戸籍・除籍謄本など複数
の役所での取得をしなければなりません。

遠方の場合は郵送も可能ですが、手間や日数が掛かります。

 

難しそうですね。
相続登記に必要な書類である事を申請時に伝えると良いかと思います。
そして、相続人の住民票・戸籍謄本・印鑑証明書も必要です。

 

では、役所からの書類が揃えば完了ですか?
いいえ、「遺産分割協議書」の作成が必要になります。
「遺産分割協議書」とは、相続財産を相続人全員でどのように分割するか決定し、文章にしたものです
。協議書には相続人全員が実印を押印することになります。
ちなみに、どのように相続するかは相続人の自由です。

 

その他には?

相続登記を申請する申請書を作成し、法務局へ提出・申請となります。

 

かなり大変そうですね。全部、自分でやらないといけないのですか?

ご自身で行う事も可能ですが、書類の作成や、全ての書類が揃ったか確認する事は大変です。

司法書士は国家資格を持った登記に関する専門家ですので、依頼をされるのが良いかと思います。

不動産会社には通常、提携先の司法書士事務所がありますので一度相談してみて下さい。

プロに任せるのが安心ですね。費用はどれ位かかるのですか?

役所で取得する書類はどれも1通数百円程度です。次に登記にかかる登録免許税ですが、相続が原因の
場合は固定資産税評価額の1000分の4  0.4% です。

司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。

相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、6万円から10万円位が、一
般的な相場ではないでしょうか?

物件の評価額によっても変わるのですね。結構費用が掛かりそうです。

相続登記は、必ずしないとダメなのですか?

現在のところ、不動産登記は義務では無く任意です。ですので、相続登記も義務ではなく任意です。

申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。

例えば、今回亡くなった父の名義だと思っていた土地が、かなり昔に亡くなっている祖父の名義のまま
であった、というケースもあったりします。

では、しなくても良いのですね!

ここで詳細は省きますが、民法第177条にある第三者への対抗要件として登記は必要となります。

不動産を処分したり、抵当権など担保を設定する際にも、相続登記が完了していないと行う事が出来ま
せん。

また、相続が発生するたびに相続人が多くなり、中には行方不明で連絡の取れない方や認知症で後見制
度を利用しなければならない方が出てくることもあり得ます。

いざというときに身動きが取れない、という事態になりかねません。

司法書士はまさに専門家でもあるので、少し費用が掛かっても相談・依頼し、相続登記することをお勧
めします。

なるほど、よくわかりました。

なお、2024年をめどに相続を知った日から3年以内に不動産の相続登記するよう義務づける法案が可決
されました。

今後は手続きが変更となり過料などが科されることになるかと思います。

ますます司法書士に依頼する方が良さそうですね。有難うございました。

詳しくは法務局HPをご覧下さい ⇒  相続登記の義務化をクリック
               
                ⇒  相続登記・遺産分割を進めましょうをクリック 


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【動画で解説します】不動産売却に伴う固定資産税の精算
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/06/04 08:46


売却予定の不動産で先日精算金の話があり、その中で固定資産税の項目があったのですが、なぜ買主から
固定資産税の精算金がいただけるのでしょうか?

不動産の売買で、必要な手続きの1つが「固定資産税精算金」の支払いです。売買取引のあった不動産は、
1年の中で売主が所有している期間、買主が所有している期間が分かれているので、一般的には固定資産税
と都市計画税をそれぞれ負担し合うことになります。

でもそれは、所有者が変わったタイミングで役所に届け出等をすればいいのではないですか?

いえ、固定資産税は、課税された時点で納税者が確定するため、年度の途中で不動産を手放したとしても、
納税義務者が変更になることはありません。つまり、1月1日時点での所有者がその年の納税義務者となり
ます。

つまり、所有権は買主に変わったとしても、取引した年の納税義務者は売主のまま。ということでしょうか?

そうですね、そのため売買契約時に、所有権が変わる日で日割り計算して、売主と買主それぞれ両方が該当期
間の税負担をするという取り交わしをすることが一般的です。

一般的という事は別にしなくてもいいという事なんでしょうか?

そうなんです。実はこの取り決めは、法律上必須の手続きではありません。そのため、ややこしくなりそうで
あれば、固定資産税についての取り決めは除外して、単純に取引をする不動産の価額だけで金銭授受を行って
も構いません。

なるほど・・・

はい、ただやっておかなければ売主が損をすることになるので注意しましょう。

確かにそうですよね・・・わかりました

そのほかに気を付けなければいけない点はありますか?

不動産売却時の固定資産税の分担を決める際には、いつを起算日とするかが重要です。起算日の考え方は地域に
よって異なり、関東では1月1日、関西では4月1日を起算日にする傾向にあります。

へぇ~

ただし、どちらも確定的なものではなく、関東でも4月1日、関西でも1月1日を起算日にするケースもみられます。
起算日は売主と買主の合意で決まるため、どちらで計算するのかは、あらかじめ確認しておかなければなりません。

他には何かありますか?

不動産売却によって利益が出た場合は、売却した翌年の申告期間に確定申告をしないといけません。これは、固定
資産税の精算金によって利益が出た場合も同様で、申告しなければペナルティを課せられるため注意が必要です。

確かにそれは覚えておかないと危険ですね。

そうですね、また先ほどお話しした精算の取り決めは売主と買主の双方の合意で決めますが、内容が複雑で決める
ことは難しいです。そのため、不動産会社に負担額を計算してもらうのがおすすめです。

わかりました!ありがとうございます!


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【動画で解説】法定相続分
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/05/24 08:54


法定相続分

 

相続が発生した場合の、法定相続分とは何でしょうか。

民法では、遺産を「誰が、いくら相続するのか」についての目安が定められています。

相続人が遺産を相続できる法律上の割合を「法定相続分」といいます。

 

法定相続分の割合はどの位なのでしょうか。

「法定相続分」は誰が法定相続人になるかによって異なります。

例えば、被相続人に配偶者と子が2人いる場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1で等分します。

 

配偶者に子供がいない場合はどうなるのでしょうか。

被相続人の配偶者に3分の2、被相続人の父母に3分の1を人数で等分します。

 

配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか

配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。

 

その他に何か気を付けることはありますか

「法定相続分」は相続人が「特別な意思表示をしなかった」場合の基準です。

遺言や遺産分割協議が存在する場合には、法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。

 

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【動画で解説】手付金の額はどれくらい?
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/05/23 09:24

売買契約の手付金はどれくらいが良い?

不動産の売買契約でも手付金がありますよね?
売買契約締結の際に、売買代金の一部として買主から売主へ手付金を支払う事が一般的です。

その際の手付金の金額というのは決まっているのでしょうか?
売買契約については、売主・買主双方の合意があって成立するものです。
手付金の額に関しても、売買金額やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。

そうなんですね。でも、一般的にはどれくらいなんですか?
一般的には、売買代金の1割を手付金とすることが多いかと思います。

3000万円の売買代金だと300万円の手付金、という事ですね。
はい。
ただし、宅建業者が売主で、新築工事中やリフォーム前など未完成物件の場合、売買代金の5%や1000万
円を超える手付金であれば、銀行等と保証委託契約をするなど、手付金の保全措置を講じる必要があります。
手続きの煩雑さなどから、保全措置の必要のない金額で設定することが多いです。

そういった決まりがあるんですね。
また、買主様が物件価格の全額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。
自己資金が少ない等の場合は、1割より少額の手付金を希望されるケースもあります。

なるほど、そういった事情も考える必要があるんですね。
手付金のある契約では、売買契約締結後に買主の手付金放棄や売主の手付金倍返しで解除できる手付解除が
設定されます。これは売主・買主どちらの権利でもあります。
手付金の金額が多すぎると解除のハードルが高すぎますし、少なすぎると解除のハードルが低すぎる事にな
ります。

確かにそうですね。
不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に聞いたり、相談されるのが良いかと思
います。

わかりました。有難うございます。


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【動画で解説】遺産分割協議
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/05/20 09:22


遺産分割協議

 

「遺産分割協議」とはなんですか

相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。

 

「遺産分割協議」の手続きはどのようにしたら良いですか。

故人の出生から亡くなられた時までの「戸籍謄本」を全て発行します。

最初は「本籍地」の役所へ問い合わせをしてください。

「本籍地」が変更されている場合には、新しい本籍地から辿ってください。

遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要です。

 

例えば、相続人の中に未成年者など、法律行為が出来ない方がいる場合はどうしたら良いですか。

家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わる必要があります。特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため、「利益相反」となってしまい、特別代理人にはなれないので注意が必要です。

 

相続人の中に、「失踪者」がいた場合はどうですか。

不在者財産管理人を家庭裁判所で選任して頂き、協議に加わります。

 

協議や分割の仕方はどうしたら良いですか。

基本は話し合いです。財産の分け方は自由ですが全員の同意が必要です。

代表的な分割方法は4つです。

現物分割・・・形を変えず、そのまま分ける方法(不動産は長男、現金や株は次男など)

換価分割・・・相続財産を売却し、お金に換金して分ける方法

代償分割・・・1人の相続人が財産を多く貰い、他の相続人に現金を渡す方法

共有分割・・・不動産など持分を設定して分ける方法

 

協議が終わった後の進め方はどうしたら良いですか。

相続人全てが合意したら、その内容を記載した「遺産分割協議書」を作成します。

 

遺産分割協議書はどのように作成しらた良いですか。

相続人がそれぞれ、「戸籍」「実印」「印鑑証明書」を持ち寄り、合意して署名・押印を行います。相続人の中で、一人進行役を務めて頂くとスムーズに行きます。中々一同に集まれない場合には、進行役が、其々の相続人と話しを行い、協議書を作成し、郵送で行うケースもあります。

どのような手順で進めていけば良いですか。

 

①遺言書の有無の確認

②借金も含めた相続財産の確認

③相続人の確認(専門家の相談) 

④遺産分割協議書の作成

⑤相続人全員の署名・押印 の順番です。

 

遺言書を確認するのは何か意味がありますか。

たとえ遺産分割協議がまとまったとしても、あとから遺言書が出てくると、その遺言書が優先され、遺産分割協議が無駄になるので遺言書の有無の確認が最優先です。

 

その他、気を付けておくべきポイントはありますか。

遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。

また、預貯金の引き下ろしについては各金融機関に指定の書式がある場合もあるので、事前に問い合わせください。また、書類作成には、税理士や会計士などの専門家にご相談するのもおすすめです。

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【動画で解説】仲介と買取どちらがいいの?
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/05/17 10:03

買取と仲介、どちらがいいの?

よく、不動産会社のチラシに「買取」とありますが、通常の「仲介」とは何が違うんですか

はい、買取りは不動産売却の「金額」と「資金化のスピード」が違います。

「金額」と「資金化のスピード」ですか

はい。そうです。まず金額ですが、買取を選択された場合、一般的には不動産会社が買主となりますが、
物件にもよるのですが、最も高く買い取ってくれるケースでも仲介価格の七割以下になります。

 

7割以下ですか!?ずいぶん安くなるのですね

そうですね、その代わり、買取りを選択された場合、契約から引渡しも最短2週間程度で売却金を取得で
きるメリットもあります。

また、不動産の売却を近所の方に知られたくない方や、購入者に「契約不適合の責任」を負わされたくな

い方にはおすすめです。

 

そうなんですね。金額が安くなる以外、デメリットはありますか

そうですね。金額が最大のデメリットです(笑)

 

わかりました。ではなぜ、買取は金額が安くなるのですか

はい、それは、買い取った不動産を高く売るからなんです。

 

わかりました。ちなみに買取りはどこの不動産会社でも取り扱っているのでしょうか?

買取りに関しては、全ての会社が出来ることではありませんので、詳しくは不動産会社の担当者にお尋ね
ください。

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【動画で解説します】境界を確定するためにはどうしたら良い?
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/05/16 08:42

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