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「不動産売却動画」の記事一覧(97件)

【動画で解説】共有持ち分だけ売却する方法
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/02/26 08:34

共有持ち分だけ売却する方法

急に資金が必要になったので、兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、兄が承諾してくれずに困っ
ています。何か解決する方法はないのでしょうか?

それはお困りでしょうね? 基本的にはお兄様にご理解いただき、同意の元で通常売却していただくのが
一番良いと思うのですが、どうしてもお兄様の同意が得られない場合は『持ち分売買』という方法があり
ます。

 

自分の持ち分だけ売買できるのですか?

はい、法的には可能です。

それでも兄は承諾してくれないと思うのですが・・・?

持ち分売買の場合、お兄様の承諾は必要ありません。

え?勝手に持ち分を売却できるのですか?

はい、そうです。


そんな持ち分だけ購入してくれる人はいるのですか?

購入者にとってはリスクのある取引ですので、一般の方に買っていただくのは難しいですが、持ち分売買
を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので、不可能ではありません。


デメリットはありますか?

はい、やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので、通常売却するよりは3割前後低い価格での契
約になります。


多少安くても現金化できるのなら、ありがたい話です。持ち分を購入した人はその後どうされるのですか?

基本的には、他の共有者の持ち分を売っていただくか、こちらの持ち分を購入していただくかという交渉を
して、共有状態の解消を目指します。


なるほど、その交渉が長引いたり、共有状況の解消が出来ない場合は購入者のリスクという事ですね!

はい、そうです。



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【動画で解説】売却時期について
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/02/23 10:01

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【動画で解説】査定価格と売出価格について
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/02/12 08:57

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【動画で解説】自筆証書遺言
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/02/08 10:10


筆証書遺言

 

自筆証書遺言とは何でしょうか?

簡単に申し上げると、遺言書の①全文 ②日付 ③氏名 を全て直筆で記載し、

押印したものを自筆証書遺言と言います。

 

印鑑は実印でないといけないのでしょうか。

印鑑は署名と同じ名前のものであれば、実印でなくても大丈夫です。

 

相続財産が沢山ある人は全部直筆で記載するのは大変ですね。

そうですね、特に土地などは住所ではなく地番で所在地を記載しなければなら
なかったり、一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりす
るので大変です。

財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトしたものに署名、捺印
をすれば有効となると、2019年1月13日に相続法が改正されました。

 

それだと作成はかなり楽になりますね。

はい、そうです。

 

自筆証書遺言のメリットとはなんでしょうか?

自分一人で手軽に書けるということと、費用がかからないということが一番大
きなメリットです。

また、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るということ
もメリットだと思います。

 

逆にデメリットはなんでしょうか?

①要件を満たしておらず無効になってしまうこと

②死後、発見されないケースがあること

③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた
のであるのかという、紛争の元になってしまうことなどが上げられます。

 

要件を満たさないとはどういうケースがありますか?

例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』
と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、ある程度不動産
や相続について知識がないと難しいケースもあります。

 

なるほど、そういうケースはややこしそうですね。

よほど不動産や相続に詳しい人でないと難しいかもしれません。

 

要件さえ満たせば必ず有効になるのですか?

『検認』という手続きが家庭裁判所で必要になります。

 

検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断してもらうのですか?

検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。

個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。

 

検認が必要にない遺言書もあるのですか?

公正証書遺言や法務局において保管されている自筆証書遺言などは検認の必要はあ
りません。

 

法務局で自筆証書遺言を保管してもらえるのですか?

令和2年7月10日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートします。

この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要
となります。

 

この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね!

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【動画で解説】一般媒介と専任媒介どちらが良い?
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/02/01 08:35

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【動画で解説】相続登記費用について
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/01/30 08:41


相続登記費用について

相続が発生した時に、どういった手続きが必要になりますか?
お亡くなりになった方が名義になっている土地や建物といった不動産の名義を相続された方へ変更する
手続きとして、相続登記が必要となります。

 

では、相続登記はどのように行えばいいのでしょうか?
まずは相続する不動産についての調査が必要となります。
法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。土地には「地番」、建物には
「家屋番号」がありますが、住所と異なり複数になっている事もあります。
法務局で住所から確認をしたり、権利証や固定資産税納税通知書などから確認することも
できます。

 

その次はどうしたら良いですか?
次に相続人の調査になります。

遺言書などが無い場合、法定相続人全員での手続きとなり、まず法定相続人が誰であるかを確定させる
為にも、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。

本籍地が変わっていたり、結婚・離婚をしていたりすると、戸籍謄本・改製原戸籍・除籍謄本など複数
の役所での取得をしなければなりません。

遠方の場合は郵送も可能ですが、手間や日数が掛かります。

 

難しそうですね。
相続登記に必要な書類である事を申請時に伝えると良いかと思います。
そして、相続人の住民票・戸籍謄本・印鑑証明書も必要です。

 

では、役所からの書類が揃えば完了ですか?
いいえ、「遺産分割協議書」の作成が必要になります。
「遺産分割協議書」とは、相続財産を相続人全員でどのように分割するか決定し、文章にしたものです
。協議書には相続人全員が実印を押印することになります。
ちなみに、どのように相続するかは相続人の自由です。

 

その他には?

相続登記を申請する申請書を作成し、法務局へ提出・申請となります。

 

かなり大変そうですね。全部、自分でやらないといけないのですか?

ご自身で行う事も可能ですが、書類の作成や、全ての書類が揃ったか確認する事は大変です。

司法書士は国家資格を持った登記に関する専門家ですので、依頼をされるのが良いかと思います。

不動産会社には通常、提携先の司法書士事務所がありますので一度相談してみて下さい。

プロに任せるのが安心ですね。費用はどれ位かかるのですか?

役所で取得する書類はどれも1通数百円程度です。次に登記にかかる登録免許税ですが、相続が原因の
場合は固定資産税評価額の1000分の4  0.4% です。

司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。

相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、6万円から10万円位が、一
般的な相場ではないでしょうか?

物件の評価額によっても変わるのですね。結構費用が掛かりそうです。

相続登記は、必ずしないとダメなのですか?

現在のところ、不動産登記は義務では無く任意です。ですので、相続登記も義務ではなく任意です。

申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。

例えば、今回亡くなった父の名義だと思っていた土地が、かなり昔に亡くなっている祖父の名義のまま
であった、というケースもあったりします。

では、しなくても良いのですね!

ここで詳細は省きますが、民法第177条にある第三者への対抗要件として登記は必要となります。

不動産を処分したり、抵当権など担保を設定する際にも、相続登記が完了していないと行う事が出来ま
せん。

また、相続が発生するたびに相続人が多くなり、中には行方不明で連絡の取れない方や認知症で後見制
度を利用しなければならない方が出てくることもあり得ます。

いざというときに身動きが取れない、という事態になりかねません。

司法書士はまさに専門家でもあるので、少し費用が掛かっても相談・依頼し、相続登記することをお勧
めします。

なるほど、よくわかりました。

なお、2024年をめどに相続を知った日から3年以内に不動産の相続登記するよう義務づける法案が可決
されました。

今後は手続きが変更となり過料などが科されることになるかと思います。

ますます司法書士に依頼する方が良さそうですね。有難うございました。

詳しくは法務局HPをご覧下さい ⇒  相続登記の義務化をクリック
               
                ⇒  相続登記・遺産分割を進めましょうをクリック 


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【動画で解説】相続の3000万円特別控除について
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/01/29 08:45

【動画で解説】生産緑地問題について
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/01/25 10:58

生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、このまま持っていても問題ありませんか?
生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが課されており、農地として管理
すること、生産緑地であることを掲示すること、原則として建物を建てることができないこととなってい
ます。

1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年が経過するため、営農義務
が解除されます。

そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されていますが、解除され
るとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。

現在はその土地で農業は営まれているのですか?

いえ、少し野菜を育てている程度ですので、早く売却した方が良さそうですね。

生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐに売却することはできません。

生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することができるようになり
ます

そうなんですね。私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつかあるのですが。

生産緑地に指定されているのは面積は全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、三大都市圏特定市内だ
けで1.2万ヘクタールとなっています。特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限をむかえ、指定の解
除、土地の売却という話が多くなることが予想されています。生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地
や将来的にはマンションの供給が過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではという懸念もあります。

そうすると、私の土地も安くでしか売却できないかもしれないですね。

その可能性はあります。ですので、2017年に生産緑地法が改正され、特定生産緑地として税制優遇を10年
間延長することができるようになりました。また、2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるよう
になったり、農産物の直売所などの建築もできるようになりました。

色々な選択肢があるのですね。もし売却する場合、何かアドバイスいただけますか

一番は、価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを地元の信用できる会社に相談して
いただくことです。そのエリアにどれほどの生産緑地があり、またどれくらいの方が売却するのかによって
状況は変わります。地元の不動産会社に相談し、状況を確認しながら売却のタイミングをご相談いただけれ
ばと思います。

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【動画で解説】リバースモーゲージとリースバックの違い
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/01/19 12:39


リバースモーゲージとリースバックの違い

最近、「リースバック」という言葉をよく聞くのですが「リバースモーゲージ」とは何が違うのですか?

まず金銭面について、「リバースモーゲージ」とは、所有不動産を担保に金融機関から融資を受けることです。

元金については、所有者が亡くなられた際に返金して頂きます。返済方法は所有不動産の売却や預貯金で
の返済も可能です。

 

リースバックはどのようなものですか。

「リースバック」については、

所有不動産を不動産買取業者に売却をして頂き、売却金を取得します。

両者とも、資金調達してもそのままその不動産に住み続けられる点は共通しています。

 

違いは何でしょうか。

「リバースモーゲージ」の場合不動産の所有権は金融機関に移転しませんが、

「リースバック」は不動産買取業者に所有権が移転しますので、この点が最も大きな違いです。

 

他に何かありますか。

「リースバック」の場合には、不動産買取業者と賃貸借契約を締結して頂き、貸主へ賃料を支払って頂く
必要があります。

 

「リバースモーゲージ」と「リースバック」のメリットは何ですか。

「リバースモーゲージ」は住み慣れた自宅を手放すことなく、融資を受けることが出来るので、愛着のあ
る地域から引っ越しをする必要はありません。

リースバックも同様に、売却後も済み続けることが出来るのがメリットです。

 

デメリットは何ですか。

「リバースモーゲージ」の場合、融資を受ける際に多くの制約があります。

例えば、年齢制限や物件の種別、推定相続人全員の同意などです。

また、担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければならないです。

「リースバック」は「リバースモーゲージ」に比べると制約は少ないのですが、所有権が移転する「売却」
ですので、手放すことに抵抗のある方は向かないかもしれません。

 

「リースバック」を選択した場合、賃料はどう決まるのですか。

取扱いの業者様により異なりますが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いです。同じく、敷金礼金
についても敷金のみで、礼金は取らない業者様も増えています。

 

仮にもう一度不動産を買い戻したい場合には、買い戻せるのでしょうか。

こちらも業者様により異なりますが、売却後も一定期間であれば買い戻せる特約を売買契約書に記載すること
もできるかと思います。

 

リースバックで資金を得て、住み続けたけれど契約者が亡くなった場合には、残された配偶者は退去しなけれ
ばならないのでしょうか。

契約者ご本人がお亡くなりになった場合、一定の審査が必要になりますが、

審査の結果により、そのまま住み続けていただくことも可能です。

 

その場合、保証人は必要でしょうか。

リースバックを利用される際には、保証会社を利用して頂く必要があります。

保証会社は保証人に替わり、貸主に家賃を保証するものですので、保証人を立てる必要はないケースがほとん
どです。

保証人ではなく、緊急連絡先をご本人以外でご指定頂くことはあるかと思います。

詳細については、取扱いをされる保証会社にお尋ねください。

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【動画で解説】契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/01/16 08:51

 

瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適合責任って何ですか?

はい、まず「瑕疵」とは欠陥・不具合という意味ですが、不動産取引においては、購入段階では気付かず
、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを指します。そのため、「隠れた瑕疵」と
も呼ばれています。売買後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売主が責任を負う範囲や対応
する期間を定めたものを「瑕疵担保責任」といいますが、2020年4月1日から法改正により「契約不適合
責任」に変わりました。

 

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは何ですか?

瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いとしては瑕疵担保責任では買主が請求できるのは「契約解除」
と「損害賠償」の2つだけだったのに対し、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除
」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つが請求できるようになったことが挙げられます。

 

その5つ請求ってどのような請求なのですか?

まず一つ目の追完請求とは、契約内容と異なっている部分を、買主が契約通りにするよう請求することで
す。民法改正前は、まずは「買主が瑕疵を知らなかった」ことを証明する必要がありましたが、契約不適
合責任では契約内容と合っているかいないかが問題になるため、買主は請求しやすくなりました。なお、
契約内容と異なるものを売った場合、売主は落ち度がなくても追完請求されます。

 

買主が請求できるかどうかがより分かりやすくなったんですね!

そうですね!次に二つ目の代金減額請求とは追完請求の修補を請求しても売主が修理をしないとき、ある
いは修理が不能であるときに認められる権利です。あくまでも追完請求がメインの請求であり、それが駄
目な場合には代金減額請求ができます。ただし、明らかに直せないもの、履行の追完が不能であるときは
、買主は直ちに代金の減額請求をすることが定められています。
そして三つ目の催告解除は追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して解
除できる権利です。売主が追完請求に応じない場合、買主は「代金減額請求」と「催告解除」の2つの選択
肢を持っていることになります。契約解除された場合、売主は買主に売買代金を返還しなければなりませ
ん。

 

買主が売主に対して取れる選択が増えたんですね!

そうですね、次に四つ目の無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に行うことが
できます。逆にいえば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は無催告解除は認められないと
いうことになります。
最後に五つ目の損害賠償請求は契約不適合があった場合、買主は損害賠償請求をする権利が認められてい
ます。民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合は、売主は損害賠償義務を免れるということが明文化
されました。

買主は請求できることが増え、売主は責任が増えたんですね。
はい、また追完請求でもお話ししたように瑕疵担保責任ではそもそも論として瑕疵かどうかを問うだけで
大変な手間でしたが、契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかがポイントになるので、
問題の有無をはっきりさせやすくなりましたが一方で、不動産の不具合等が契約内容に記載されているな
らば、その不具合について契約不適合を問うことはできません。そのため、しっかりと契約内容を吟味す
る必要があります。また「瑕疵担保責任」と同じで、契約不適合責任も任意規定なので、実際の契約書の
内容がどうなっているかが非常に重要になりますので、いざ売る時、買う時はしっかりと契約書を確認す
る事が大事ですね。

 

売る場合も買う場合もしっかりと売買契約書を確認するのが大事ということですね!

はい、そうですね。わからないことがあれば営業担当者へしっかりヒアリングしましょう。

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