不動産売却動画の記事一覧｜｜センチュリー21不動産売却センター

土地が旗竿地の場合の査定について

自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、少々形が変わっており、接している道路か
ら細い敷地があり、家が建っている土地なのですが、こういった土地は価格が高くないと聞いたのですが
、本当でしょうか？

いわゆる「旗竿地」ですね。旗のような形の土地なのでこのように呼ばれております。

価格が高くないという点については一般的には、そのように言われておりますね。

そうですか。うちの場合、どのような査定方法になるのでしょうか。

通常、土地の査定価格は「取引事例比較法」で計算します。取引事例比較法とは、売却する不動産と条件
が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪（㎡）単価を算出し、算出された単価に、売却す
る不動産の広さを掛けて計算する方法です。

では、うちも「取引比較事例法」で計算するのですか？

はい。同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので、条件が
近い事例はそれほど多くありま生産ん。

では、どのような査定をしていくのでしょうか。

はい。旗竿地の場合には路線価（ろせんか）を使って計算します。

路線価ですか。ニュースで聞いたことはあるのですが、どんなものですか？

路線価とは、国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたり
の土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。

国税庁ですか。知らなかったです

そうですね。あまり馴染みはないかもしれませんね。路線価は、国土交通省が発表する公示価格の８割程
度に設定され、その公示地価を1.1～1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。つまり、路線価
を1.3～1.5倍にすればおよその相場価格がわかるということになります。

では、路線価で土地面積をかければ、査定金額が分かるということでしょうか？

はい。ですが、土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行が極端に短い場合や長い場合は、一
般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。

そのため、路線価を計算するときは、まず奥行価格補正率（おくゆきかかくほせいりつ）を掛け算しなけ
ればなりません。

奥行価格補正率とは何でしょうか？

「奥行価格補正率」とは、その宅地の奥行距離に応じて「奥行価格補正率表」に定められている補正率で
す。

正確な表現でいいますと、道路からの奥行の長さに応じて路線価を調整するための補正率のことを言いま
す。

奥行価額補正率を使って、どのように計算するのでしょうか？

１平米あたりの路線価額＝　路線価　×　奥行価額補正率で計算します。

これで、やっと査定金額が出るのですか？

いえ、これは、路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、「間口が狭小な宅地等」か「不整形地」の計
算をしなければなりません。

まだまだあるのですね（笑）２つの違いを教えてください。

はい。まず間口が狭小な宅地等は、1㎡あたりの路線価額に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して
計算します。

間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額を減額するための補正率です。

奥行長大補正率とは、間口の割に奥行が長い土地の相続税評価額を減額する補正率のことをいいます。どち
らも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために、地区や距離によって数値化されております。

不整形地の計算はどうですか？

不整形地は、1㎡あたりの路線価額に不整形地補正率を掛け算して計算します。
不整形地補正率は、かげ地割合に応じて定められます。かげ地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長
方形の土地（想定整形地）を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。また、
不整形地補正率の適用については、「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「奥行長大補正率×間口狭小補正
率」のいずれか有利な方で計算します。

わかりました。不整地の場合も路線価価額に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね。

うちの土地の場合は、どちらを利用したら良いでしょうか？

そうですね、一概には言えませんので、計算した結果、評価額が高い方を選びたいところではありますね。

その金額で売れますか？

そうですね。残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから、過去に売れ
た旗竿地と比較したり（取引事例比較法）、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定
価格が決まってきます。
はい。詳しくは、地元に密着した不動産会社にお尋ね頂くと、近隣事例も熟知しているので、より正確な査
定金額が出るかと思います。

わかりました。ありがとうございました。

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共有名義で離婚売却

実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。売却するにはどう進めれば良
いですか。

そうですか・・・

離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、不動産も財
産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。

購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の
1の持ち分を\持たれていたとしても、その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則で
す。

住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか？

お気持ちは理解できますが、そうなんです。

もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であ
ったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。

ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。

何か特別な手続きが必要なのですか？

住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲
り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。

お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができ
ませんので、ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。

私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか

連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保と言って土地や建物
を担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。

なかなか難しいかもしれませんね・・・

一番お勧めの方法としては、家を売却することです。

売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。

売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。

その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。

まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。

そうですね。それでは査定をお願いします。

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現在、自宅の売却を考えているのですが建物の価値ってどれくらいあるのでしょうか？
具体的には、木造の住宅の場合は22年、木骨モルタル造住宅の場合は20年で価値が0円になるとされてい
ます。

えーっと建物の構造によって価値がなくなる年数が異なるということですか？

そうですね、考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物の構造によって劣化の度合いは様々で
す。

たしかに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するわけではないですもんね

そうです、そこで築年数から平等に価値を算出するために用いられているのが「耐用年数による考え方」
です。ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。

47年！！木造の22年と比べるとすごい差ですね・・

そうですね。なので木造住宅の場合、売る際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていないため建物
としての価値がなく、「土地のみの価値」が残るのです。

なるほど・・・私の家は築22年以上なので戸建てとして売却できないのでしょうか？？

いえ。耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるための数値のため、築年数が22年以上経っているからと
いって売れないということはありません。

そうなんですね！では築年数22年以上の家を売る場合、どのような工夫が必要なのでしょうか？

人が住むうえで構造などに問題がなければ、築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。

私も現在住んでいますしね

はい、その中で劣化や老朽化といったポイントは最低限の修繕を行い「とにかく安く住める住宅を買いたい」
という層をターゲットに売却を検討してみましょう。

そのようなお客様はいるのでしょうか？

実際に安く購入して、自分でリフォームして再利用したいと考えるお客様は少なくありません。

まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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