「不動産売却動画」の記事一覧（97件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2025/06/20 17:49 / 投稿日付：2025/06/20 17:49
不動産売却の流れ
自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めたら良いのでしょうか。
ご売却の事情やスケジュールによって、売却の進め方が少し変わってくることもありますので、まずは不動産
会社にご相談ください。住宅ローンの残りがあるのか、諸費用としてどれくらいかかるのか、その他にもその
方に合ったサービスのご提案をさせていただきます。
なるほど。査定額を出していただくのは次のステップになるのですか？
はい。近年では一括査定サイトをご利用になる方も多く、最初のご相談と査定額のご提案が同じタイミングに
なることも増えておりますが、ご相談をいただいた後に査定をさせていただくことになります。
査定額はどれくらいでわかるのですか？
早ければご依頼をいただいた当日にもお伝えすることができます。
良くご質問いただくのですが、査定額と実際の売り出し金額は別物です。売り出し金額はこちらから提案させ
ていただくこともありますが、最終的に決めていただくのは売主様となります。
売り出し金額が決まったら販売スタートになるのですか？
金額ももちろん大事ですが、ご事情に伴うスケジュール等も考慮して、ご売却を開始します。
その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。
売却活動が始まったら何かしておくことはありますか？
ご購入を検討されるお客様もいらっしゃいますので、現在お住まい中でしたら、お部屋の掃除をしていただき
たいです。また、検討される方は土日等に限らず、平日にもいらっしゃることがありますので、可能な限りご
協力いただければと思います。
どのような販売活動をされるのですか？
不動産ポータルサイトと言われる、物件探しをする方が利用するサイトに登録したり、レインズという不動産
会社が見ることのできるサイトに登録するなど、広く広告させていただくことが一般的です。また、オープン
ハウスを開催し、ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。ご事情により、あまり大々的に
広告を出してほしくないという場合はご相談いただければと思います。
けっこう多くの方が見に来られるのですか？
一概には何とも言えないです。
競合となる近隣の物件、価格、市場の動向などによって異なります。
なお、万一見学希望者が少なかった場合は金額の見直しをご相談させていただくこともあります。
これは暗に安くするという訳ではなく、できるだけ高く、かつ早期に売るためだと思ってください。
購入希望者が現れたらどうするのですか？
その際は購入申込書という書面を提示させていただきます。
売買金額、手付金額、引き渡し時期などをご確認いただき、双方で合意に至ったら売買契約へと進みます。
契約が済めばひと段落ですかね。
いえ、ここからが大事なところです。引渡し日までにお引越しを完了させるのと、引渡し決済のご準備もありま
すし、買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は契約が白紙解約になっ
てしまうこともあります。また、引き渡し後も契約不適合責任という責任が一定期間残ります。
それはまだまだ安心できないですね。
最後までしっかりとサポートさせていただくのが私たちの役目ですので、ご安心ください。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 更新日付：2025/06/17 08:55 / 投稿日付：2025/06/17 08:55
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/05/16 09:32
相続不動産の評価
相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？
建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。
固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。
問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じではありません。
評価額と違うのでしょうか？
同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。
まず、相続する土地が路線価地域にあるのか、倍率地域にあるのかによって計算方法が変わるのです。
路線価というのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？
倍率地域とは簡単に言うと路線価のついていないエリアの事になります。
路線価がついていないエリアというのがあるのですね？
そうです。
では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？
まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。
この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。
あらかじめ時価の変動についても想定してあるロいうことですね。それでは実際の計算方法を
教えて下さい。
まずは国税庁のHPにある路線価図を開いていただき、相続される土地の前面道路に記載してある数字
を確認して下さい。例えば、150Fと記載してあればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。
路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格
が分かります。
数字の後ろについているFというアルファベットは何ですか？
それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号に
なります。
路線価を確認したら次に何をすればよいですか？
次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。
地積と記載してる欄にある数字が土地の面積です。
その面積と路線価を掛けてください。
例えば、先ほどの例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で
15,000,000円となります。
以外に簡単ですね。
これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。
先ほど計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。
税理士さんに相談すれば良いのですか？
いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。
ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告される
ケースが散見されます。
調整をしていないと言うことですか？
それでは使い勝手が悪い土地の場合、
多く相続税を払っていることになりませんか？
そういうことになります。
ですので、多くの土地を相続する場合には、
土地の評価に長けた税理士さんに相談することをお勧めします。
次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？
まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』
を開きます。
そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の
倍率を確認して下さい。
倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？
倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出
できます。
良く分かりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/05/09 09:41
危険負担について解説します。
最近は異常気象も多いですが、不動産取引にも影響があったりしますよね？
はい、例えば売買契約を締結した後、引き渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうなどのケースも考えられます。
天災地変で滅失というと？
落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまった、などでしょうか。
売主様・買主様のどちらの責任でもなく取引の対象物が滅失、無くなってしまうと言う事です。
そういった場合、どのようになるのでしょうか？
2020年4月1日に民法が改正されましたが、それ以前のいわゆる「旧民法」では、契約自体は成立しているので
買主様は売買代金を支払わなければならないとなっていました。
えっ。無くなってしまっているのに支払わなければならないんですか！？
はい。債権者主義と言い、買主様が目的物の引き渡しに関する危険を負担する事になっていました。
ですが、不動産の売買契約書では、天災地変等の売主買主どちらの責任でもない事由によって対象物が滅失や損傷してしまった場合について、特約で民法とは異なる取り決めを行っていました。
どういった取り決めですか？
全部が滅失してしまったり、修復が不能な場合や修復に過分な費用や日数が掛かるといった場合は解除することができる、というような特約です。
相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済みの金員を無利息で返還して解除、という特約が一般的でした。
それほどでない場合はどうだったんですか？
引き渡し前の損傷については、売主様で修復の上買主様に引き渡すようにしていました。
では、改正された民法ではどうなんでしょうか？
引渡し前で、なおかつ引き渡しが不能である場合、買主様の支払い債務は消滅しないものの、
代金の支払いを拒絶できる、ということになりました。
払わなくても良いんですね。
改正された事によって、実際の取引の場での運用と民法が近づいたという感じかと思います。
なるほど。
あくまで、天災地変などの売主様に責任がない場合です。
売主様には引き渡しまで「善管注意義務」善良なる管理者の注意義務があります。
注意不足の場合は、当然売主様の責任が発生します。
問題なく取引、引き渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。
わかりました、有難うございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/01/07 08:57
住宅ローンが支払えない場合
はい、昨年の新型コロナウィルス感染拡大により、返済が困難な方は増えています。
コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、50人に１人は返済が困難になると
言われています。
最近では、コロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると思われます。
では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか。
そうですね。先ずは借り入れをしている金融機関に相談することをお薦めします。
金融機関は返済が困難になった場合、支払猶予などをしてもらえる場合があります。
その他、無駄な出費を減らすことや、家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。
その他にありますか。
はい、公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも一つの手です。様々な国や地方自治体の支援
サービスを教えてもらえる場合もあります。
分かりました。逆にやってはいけないことはありますか。
はい、それはですね、一番やってはいけないことは「放置」することです。
「放置」ですか？そんな方はいるのですか？
ええ。意外と多くの方が、支払えなくなって、そのまま放置してしまうケースがあります。
なるほど。放置してしまうと良くないのですか。
はい。良くないです。優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあ
ります。
その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。
競売ですか？ それは大変ですね。
はい。そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。
その他に何かありますか。
他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと。
副業などの無理なバイトをされるのもお薦めしません。体は大事な資本です。
わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは「放置」せずに、「相談」をしていこうと思
います。
はい、その方が良いと思います！
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/12/09 08:45
売却費用
売却時に発生する費用について解説しています。
残っている住宅ローン以外に、売却の費用は何が必要なのですか？
それ以外に必要となる費用は何か有りますか？
測量費用や建物の解体に掛かる費用等が必要となるケースが有ります。
なるほど、良く分かりました。有難うございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/12/02 08:36
検査済証の無い建物の売却 -------------------------------------------------------------------------------------------
検査済証の無い建物は売却できないんですか？
そんなことはありません。検査済証の無い建物でも売却は可能です。
良かった。でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか？
一つは、そもそも完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物です。
もう一つは、完了検査を受け、検査済証を発行された建物であるものの、紛失などで現存していない場合
です。
検査を受けていない建物ってあるんですか？
はい、建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと基本的には建物を使用することが出
来ません。
ただ、以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで約３８％、それ以前は２０％
~１桁台とも言われています。
そんなに低いんですか。
はい、ですので中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物はそれほど珍しい事ではありませ
ん。
検査を受けていないのは、どうしてですか？
建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。
特に都心部では、狭小地での建築の為、法定の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。
もう一つの無くしてしまっている場合は、どこで再発行してもらえるんですか。
残念ながら、検査済証は再発行でき無いんです。
え！再発行は無いんですか。
ただし、各役所の建築指導課にて建築計画概要書や台帳記載事項などの確認や証明書が発行できたりします。
そこで完了検査を受けている事や検査済証の番号などがわかります。重要事項説明書ではそれらを記載する
必要があるので、不動産の担当者が調査しているかと思います。
検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。
そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。
検査済証が無いと、売却の際に何か影響がありますか。
住宅ローンなどの融資を利用できないことがある、増改築等が出来ないことがある、など購入者にとってマ
イナスとなるケースがあります。
住宅ローンが使えないんですか？
これは検査済証の有無というより、違反建築物かどうかが影響してきます。
購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、
各金融機関によって審査基準は異なります。
違反建築物はダメであったり、違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。
利用できる金融機関が限られると、売却活動や売却価格に影響が出る事があります。
なるほど。増改築も出来ないんですか？
建築当時に法適合していたかの確認が難しい為です。但し、指定確認検査機関にて「建築基準法法適合状況
調査報告書」を作成できる場合もあります。
検査済証があれば、それらは問題無いんですか。
検査を受けた当時は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、
法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。
検査済証の有り無しだけでは無いんですね。
そうですね。売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。
まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。
分かりました。有難うございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/11/25 08:55
おすすめの不動産会社について おおよそ、12万業者ありますね。 はい、一口に「不動産会社」といっても、いくつもの業態があります。 売買、賃貸、管理、分譲など様々です。 不動産会社も専門分野がありますから、全てに対応できるわけではありません。 そうですね。売買でも購入か売却か、にもよりますね。 その場合であれば、購入希望エリアで物件を多く扱っている会社が良いですね。 また、ネットで物件掲載が１社しかしていない場合には、売主から直接依頼をされていることも考えられ それでしたら、その会社のホームページをチェックし、「経営理念」や「社員紹介」などがしっかり掲載 最近では、まとめて不動産会社へ依頼を出来るサイトも増えてますが、どうなんでしょうか。 そうですね。簡単に依頼できるからこそ、最低限、依頼される会社のホームページなどを確認する必要が 他にチェックすることはありますか？ 最近では、売却専用のホームページがある会社も増えております。 売却方法や実績なども掲載されている場合もありますので、役に立ちます。 また、そのような会社は売却に慣れていますので、安心して相談できると思います。 はい、その方がよいですね。 仲介手数料無料を謳う会社は注意が必要です。 不動産という大きな買物で手数料を無料にするには、相応の理由があります。安易に契約をせず、なぜ無料 売買の場合には、引渡し後も関係性は続きます。全てではないですが、手数料無料では誠実に対応しない会 ------------------------------------------------
現在、日本の不動産会社ってどの位あるのですか？
１２万！そんなにあるのですか？実際、どの会社に相談するか迷いそうですね。
そうですね。ですが、不動産の相談をする際に、いくつかチェックをして頂ければ、ピッタリの会社が見
つかると思いますよ！
それはどんな会社ですか？
そうなんですね。では、売買で相談したい時には、どの会社に相談したら良いですか？
それでは、売買で購入する場合はどうでしょうか。
るので、条件面での交渉もしやすかったりします。
では、売却を依頼する時はどうでしょうか？
されている会社はお客様対応もきちんとしている会社が多いですね。
あると思います。
不動産会社のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので、次回は確認してみようと思いま
す。
わかりました。他にはありますか？
なのか担当者に聞いた方がよいですね。
仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、全て疑った方が良いですか。
社も多いので、気を付けて頂きたいなと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/11/22 08:46
残置物の処分について
空家になっている不動産を売却しようと考えているのですが、物がたくさん残っているんです。。そのま
まではだめなんでしょうか。
買主様が個人の場合、基本的には売主様のご負担で片づけていただく必要があります。
新しく住まわれる方がそのまま使うということはあまりありませんし、空家の状態でしたら家具や家電の
痛みも進んでいる可能性が高いので・・・
そうですよね。せっかく新居に引越しても、前の所有者の方が使われていたものをそのまま使うのはちょ
っと・・・
タイミングとしてはご売却をスタートされる時に片づけていただいた方が、印象も良いです。
ご自身だけで片づけをされるのはかなりの負担になりますので、そういった片付けや撤去をされている業
者さんに依頼されることをお勧めします。
タイミングとしてはご売却をスタートされる時に片づけていただいた方が、印象も良いです。
ご自身だけで片づけをされるのはかなりの負担になりますので、そういった片付けや撤去をされている業
者さんに依頼されることをお勧めします。
自分たちだけでは無理だと思います・・・
片付けが大変そうでしたら、そのままの状態で不動産会社に買い取ってもらうこともできます。
そのままの状態でもいいんですか？
大丈夫です。
不動産会社の中には、その不動産を買い取り、リフォ―ムしたり建て直して販売をするところもあり、そ
の工事をする際に併せて撤去することで費用を抑えて撤去することもできます。
もちろん大切なものが残っていないかの確認はしていただいた方が良いですね。
この場合、残置物の所有権を放棄し、買主による処分を承諾することを、売買契約書に定めておく必要が
あります。
個人の方が買ってリフォームされる時に片づけていただくこともできるのでしょうか？
それも可能ではあるのですが、物がたくさん残っている状態でご売却をされると、あまり印象が良くなく
見えてしまいますので、売却期間や金額に影響がでてしまいやすいです。
なるほど。
手間をかけずに売りたいなら不動産会社、高値で売りたいなら時間と労力をかけて撤去した方が良いとい
うことですね。
そうですね。
それと空家の場合は、雨漏り、シロアリの害などについての契約不適合責任のリスクもありますので、そ
ちらもご注意いただければと思います。
そうですね。
どれくらいで売れそうなのか査定していただいていいですか？
もちろんです。
査定金額をご確認いただき、どうするのかをご判断いただければと思います。
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