「2022年08月」の記事一覧（89件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/12/02 08:36
検査済証の無い建物の売却 -------------------------------------------------------------------------------------------
検査済証の無い建物は売却できないんですか？
そんなことはありません。検査済証の無い建物でも売却は可能です。
良かった。でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか？
一つは、そもそも完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物です。
もう一つは、完了検査を受け、検査済証を発行された建物であるものの、紛失などで現存していない場合
です。
検査を受けていない建物ってあるんですか？
はい、建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと基本的には建物を使用することが出
来ません。
ただ、以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで約３８％、それ以前は２０％
~１桁台とも言われています。
そんなに低いんですか。
はい、ですので中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物はそれほど珍しい事ではありませ
ん。
検査を受けていないのは、どうしてですか？
建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。
特に都心部では、狭小地での建築の為、法定の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。
もう一つの無くしてしまっている場合は、どこで再発行してもらえるんですか。
残念ながら、検査済証は再発行でき無いんです。
え！再発行は無いんですか。
ただし、各役所の建築指導課にて建築計画概要書や台帳記載事項などの確認や証明書が発行できたりします。
そこで完了検査を受けている事や検査済証の番号などがわかります。重要事項説明書ではそれらを記載する
必要があるので、不動産の担当者が調査しているかと思います。
検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。
そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。
検査済証が無いと、売却の際に何か影響がありますか。
住宅ローンなどの融資を利用できないことがある、増改築等が出来ないことがある、など購入者にとってマ
イナスとなるケースがあります。
住宅ローンが使えないんですか？
これは検査済証の有無というより、違反建築物かどうかが影響してきます。
購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、
各金融機関によって審査基準は異なります。
違反建築物はダメであったり、違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。
利用できる金融機関が限られると、売却活動や売却価格に影響が出る事があります。
なるほど。増改築も出来ないんですか？
建築当時に法適合していたかの確認が難しい為です。但し、指定確認検査機関にて「建築基準法法適合状況
調査報告書」を作成できる場合もあります。
検査済証があれば、それらは問題無いんですか。
検査を受けた当時は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、
法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。
検査済証の有り無しだけでは無いんですね。
そうですね。売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。
まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。
分かりました。有難うございます。
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Bコース：急いではいないが売却を検討されている
Cコース：できるだけ早く売却したい
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/11/25 08:55
おすすめの不動産会社について おおよそ、12万業者ありますね。 はい、一口に「不動産会社」といっても、いくつもの業態があります。 売買、賃貸、管理、分譲など様々です。 不動産会社も専門分野がありますから、全てに対応できるわけではありません。 そうですね。売買でも購入か売却か、にもよりますね。 その場合であれば、購入希望エリアで物件を多く扱っている会社が良いですね。 また、ネットで物件掲載が１社しかしていない場合には、売主から直接依頼をされていることも考えられ それでしたら、その会社のホームページをチェックし、「経営理念」や「社員紹介」などがしっかり掲載 最近では、まとめて不動産会社へ依頼を出来るサイトも増えてますが、どうなんでしょうか。 そうですね。簡単に依頼できるからこそ、最低限、依頼される会社のホームページなどを確認する必要が 他にチェックすることはありますか？ 最近では、売却専用のホームページがある会社も増えております。 売却方法や実績なども掲載されている場合もありますので、役に立ちます。 また、そのような会社は売却に慣れていますので、安心して相談できると思います。 はい、その方がよいですね。 仲介手数料無料を謳う会社は注意が必要です。 不動産という大きな買物で手数料を無料にするには、相応の理由があります。安易に契約をせず、なぜ無料 売買の場合には、引渡し後も関係性は続きます。全てではないですが、手数料無料では誠実に対応しない会 ------------------------------------------------
現在、日本の不動産会社ってどの位あるのですか？
１２万！そんなにあるのですか？実際、どの会社に相談するか迷いそうですね。
そうですね。ですが、不動産の相談をする際に、いくつかチェックをして頂ければ、ピッタリの会社が見
つかると思いますよ！
それはどんな会社ですか？
そうなんですね。では、売買で相談したい時には、どの会社に相談したら良いですか？
それでは、売買で購入する場合はどうでしょうか。
るので、条件面での交渉もしやすかったりします。
では、売却を依頼する時はどうでしょうか？
されている会社はお客様対応もきちんとしている会社が多いですね。
あると思います。
不動産会社のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので、次回は確認してみようと思いま
す。
わかりました。他にはありますか？
なのか担当者に聞いた方がよいですね。
仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、全て疑った方が良いですか。
社も多いので、気を付けて頂きたいなと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/11/22 08:46
残置物の処分について
空家になっている不動産を売却しようと考えているのですが、物がたくさん残っているんです。。そのま
まではだめなんでしょうか。
買主様が個人の場合、基本的には売主様のご負担で片づけていただく必要があります。
新しく住まわれる方がそのまま使うということはあまりありませんし、空家の状態でしたら家具や家電の
痛みも進んでいる可能性が高いので・・・
そうですよね。せっかく新居に引越しても、前の所有者の方が使われていたものをそのまま使うのはちょ
っと・・・
タイミングとしてはご売却をスタートされる時に片づけていただいた方が、印象も良いです。
ご自身だけで片づけをされるのはかなりの負担になりますので、そういった片付けや撤去をされている業
者さんに依頼されることをお勧めします。
タイミングとしてはご売却をスタートされる時に片づけていただいた方が、印象も良いです。
ご自身だけで片づけをされるのはかなりの負担になりますので、そういった片付けや撤去をされている業
者さんに依頼されることをお勧めします。
自分たちだけでは無理だと思います・・・
片付けが大変そうでしたら、そのままの状態で不動産会社に買い取ってもらうこともできます。
そのままの状態でもいいんですか？
大丈夫です。
不動産会社の中には、その不動産を買い取り、リフォ―ムしたり建て直して販売をするところもあり、そ
の工事をする際に併せて撤去することで費用を抑えて撤去することもできます。
もちろん大切なものが残っていないかの確認はしていただいた方が良いですね。
この場合、残置物の所有権を放棄し、買主による処分を承諾することを、売買契約書に定めておく必要が
あります。
個人の方が買ってリフォームされる時に片づけていただくこともできるのでしょうか？
それも可能ではあるのですが、物がたくさん残っている状態でご売却をされると、あまり印象が良くなく
見えてしまいますので、売却期間や金額に影響がでてしまいやすいです。
なるほど。
手間をかけずに売りたいなら不動産会社、高値で売りたいなら時間と労力をかけて撤去した方が良いとい
うことですね。
そうですね。
それと空家の場合は、雨漏り、シロアリの害などについての契約不適合責任のリスクもありますので、そ
ちらもご注意いただければと思います。
そうですね。
どれくらいで売れそうなのか査定していただいていいですか？
もちろんです。
査定金額をご確認いただき、どうするのかをご判断いただければと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/11/18 08:47
案内時の対応
案内の時、売主様が注意するポイントを解説しています。
案内に当って、何をしておけば良いですか？
特に、キッチンや洗面所等の水回りを綺麗にしておいて下さい。
季節によりますが、
聞かれた事だけにお答え頂ければ充分です。
因みに、買主様は、どんな質問をされるのですか？
うちは犬が居るのですが…。
お茶をお出ししなくて良いですか？
それなら安心ですね。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/11/12 10:00
遺言書/遺留分
遺言書とは何でしょうか。
遺言とは財産を持っている人が、「誰に、どの財産をどのくらいあげるか」を決めておくことです。
それらをまとめた書面を「遺言書」と言います。
遺言書を作成するメリットは何でしょうか。
遺言書を作成するメリットは、残された家族が財産を巡り争わなくて済むことです。
遺言書を作っておくことで家族間での争い、いわゆる『争続』を防ぐことができます。
「争族」となってしまい、スムーズに相続が出来なかった場合どうなるのでしょうか
延滞税が課されることになります。
法定納税期限までに相続税を納めなかった場合に課せられるペナルティです。
それは大変ですね
遺言書は財産を持っている方の最後の意思です。
家族間での争いを防ぐためにも、是非、お早めにご準備頂ければと思います。
ドラマなどで良く出てくる「遺留分」とは何ですか
遺言書で相続人にどの財産を与えるのかは、被相続人の自由ですが、まったく自由となると、たとえば
愛人や他人などに分け与えてしまい、遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまいます。
こうした事態を避けるために、一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。これが
「遺留分」です。
遺留分はどのように請求するのでしょうか
遺留分が侵害されたと分ったときには、相手方に財産の取り戻し請求をします。
これを「遺留分の減殺請求」といいます。
減殺の請求は、文章で相手方に「減殺する」意思表示することになります。
もし相手方が減殺に応じない場合はどうしたら良いのでしょうか
その場合には、家庭裁判所に調停を申し立てることになります。
減殺の請求に期限はあるのでしょうか。
遺留分の減殺を請求できる期限は、相続があったことを知った日から１年以内、侵害されていることを
知らなかった場合は、それを知ってから１年となります。
また、相続の開始から10年を経過すると、「遺留分減殺請求」は時効となり消滅してしまうので、注意
が必要です。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/11/11 08:34
相続放棄
相続が生じた場合、必ず遺産は受け取らないといけないのですか。
いえ、必ずしも受け取る必要はありません。もしも受け取る遺産が、プラスの財産よりも
マイナスの財産が多い場合、「相続放棄」と「限定承認」という方法があります。
この２つの違いは何がありますか。
「相続放棄」は文字通り、一切の相続を放棄することです。
「放棄」すると相続人でなかったことになり、その子や孫も代襲相続することができなく
なります。
これは、マイナスの財産しかないことがハッキリしている場合に有効です。
一方、「限定承認」とは、プラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提で、マイナス
の財産を引き継ぐことです。場合によっては、マイナスの財産がプラスの財産を上回った場
合、超過分を支払う必要がないので、負債がどの位あるか分からないときに有効です。
では、相続財産が分からないときは、「限定相続」をした方が良さそうですね。
そうなのですが、「限定承認」は相続人全員が合意し、共同で行う必要がありますので注意が必要です。
相続放棄と限定承認のやり方や期限はありますか。
相続があることを知ってから３か月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。
期限を過ぎてしまうと、相当の理由がある特殊な場合以外は、「無条件」で相続することになります。
なるほど、その他に何か気を付けることはありますか。
「相続放棄」も「限定承認」も相続開始の被相続人が死亡した日から３か月以内に行ってください。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/11/07 09:12
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/11/05 09:03
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/11/01 08:38
瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適合責任って何ですか？
はい、まず「瑕疵」とは欠陥・不具合という意味ですが、不動産取引においては、購入段階では気付かず
、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを指します。そのため、「隠れた瑕疵」と
も呼ばれています。売買後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売主が責任を負う範囲や対応
する期間を定めたものを「瑕疵担保責任」といいますが、2020年4月1日から法改正により「契約不適合
責任」に変わりました。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは何ですか？
瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いとしては瑕疵担保責任では買主が請求できるのは「契約解除」
と「損害賠償」の2つだけだったのに対し、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除
」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つが請求できるようになったことが挙げられます。
その5つ請求ってどのような請求なのですか？
まず一つ目の追完請求とは、契約内容と異なっている部分を、買主が契約通りにするよう請求することで
す。民法改正前は、まずは「買主が瑕疵を知らなかった」ことを証明する必要がありましたが、契約不適
合責任では契約内容と合っているかいないかが問題になるため、買主は請求しやすくなりました。なお、
契約内容と異なるものを売った場合、売主は落ち度がなくても追完請求されます。
買主が請求できるかどうかがより分かりやすくなったんですね！
そうですね！次に二つ目の代金減額請求とは追完請求の修補を請求しても売主が修理をしないとき、ある
いは修理が不能であるときに認められる権利です。あくまでも追完請求がメインの請求であり、それが駄
目な場合には代金減額請求ができます。ただし、明らかに直せないもの、履行の追完が不能であるときは
、買主は直ちに代金の減額請求をすることが定められています。
そして三つ目の催告解除は追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して解
除できる権利です。売主が追完請求に応じない場合、買主は「代金減額請求」と「催告解除」の2つの選択
肢を持っていることになります。契約解除された場合、売主は買主に売買代金を返還しなければなりませ
ん。
買主が売主に対して取れる選択が増えたんですね！
そうですね、次に四つ目の無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に行うことが
できます。逆にいえば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は無催告解除は認められないと
いうことになります。
最後に五つ目の損害賠償請求は契約不適合があった場合、買主は損害賠償請求をする権利が認められてい
ます。民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合は、売主は損害賠償義務を免れるということが明文化
されました。
買主は請求できることが増え、売主は責任が増えたんですね。
はい、また追完請求でもお話ししたように瑕疵担保責任ではそもそも論として瑕疵かどうかを問うだけで
大変な手間でしたが、契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかがポイントになるので、
問題の有無をはっきりさせやすくなりましたが一方で、不動産の不具合等が契約内容に記載されているな
らば、その不具合について契約不適合を問うことはできません。そのため、しっかりと契約内容を吟味す
る必要があります。また「瑕疵担保責任」と同じで、契約不適合責任も任意規定なので、実際の契約書の
内容がどうなっているかが非常に重要になりますので、いざ売る時、買う時はしっかりと契約書を確認す
る事が大事ですね。
売る場合も買う場合もしっかりと売買契約書を確認するのが大事ということですね！
はい、そうですね。わからないことがあれば営業担当者へしっかりヒアリングしましょう。-------------------------------------------------------------------------------------------
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