「2022年08月」の記事一覧(95件)
【動画で解説】仲介手数料はいつ発生するの?
カテゴリ:不動産売却動画
/ 投稿日付:2024/07/12 08:40
仲介手数料
仲介手数料の発生時期と支払時期について解説しています。
媒介契約を結んだ時に、仲介手数料は発生するのですか?いえ、媒介契約を締結しても、売買契約が成立しなければ、仲介手数料は発生致しません。
発生の条件としては、「媒介契約の締結」
「売買契約の成立」この2つが必要になりますので、売買契約が成立して初めて
仲介手数料が発生します。
いつ支払うのでしょうか?
お支払いの時期に関しましては、媒介契約書に記載されておりまして、
契約時に半分、決済時に半分と言う形で頂く事が一般的になっておりますが、
各々で取り決めをさせて頂いております。
仲介手数料って、買主さんを探して貰う為の対価なのですよね?
そうですね、それは仲介業務のごく一部となっておりまして、
取引を安全に行なって、担保する保険料の様な物だと思って頂ければなと思います。
お客様を探すだけでなくて、安全に取引すると言う事も私達の重要な役割です。
その為、物件の調査・書類作成、これ等を責任を持って行い、万が一が無い様に、日々勉強
して細心の注意を払って活動しております。
それなら安心ですね。
【動画で解説】売却時期について
カテゴリ:不動産売却動画
/ 投稿日付:2024/07/09 09:13
売却時期について
不動産が売りやすい時期と売りにくい時期ってあるんですか?
そうですね、一般的には2月前後、9月前後需要が高まるといわれています。
何故その時期に需要が高まるのですか?
転勤や入学等で人が動く時期だからです。
ではその時期に売り出すと高く売れるのですね?
いえ、不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、必ずしもその時期に売り出せば
高く売れるという訳ではありません。
でも、その時期の需要は高まるのですよね?
確かに需要は高まりますが、その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので、供給も高
まります。需要と供給が高まれば、不動産の取引件数は増加しますので不動産会社にとっては繁忙期なの
で、『確実に売りたい』とか『早く売りたい』という方にはその時期に合わせて売却することは意味のあ
ることだと思います。
では、高く売るにはどうしたらよいのですか?
はい、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、同じエリア内にライバルになり
そうな物件が有るのか無いのか、有るのであれば幾らで売りに出されているのか?
というマーケティングも重要になってきます。
他にポイントはありますか?
営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。
どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。
売主様側で出来る対策はありますか?
はい、物件の第一印象を良くすることは需要なポイントです。
土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要な物は出来るだけ少なくし、綺麗に掃除したりすることも
重要です。
リフォームはした方が良いですか?
リフォームに関しては難しいところですね。
築年数にもよりますが、初めから全面リフォームしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。
そういうケースの場合、せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても、買主様の好みに合わなければ
無駄な費用になってしまいます。
リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。
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【動画で解説】相続税の還付
カテゴリ:不動産売却動画
/ 投稿日付:2024/06/20 08:50
相続税の還付
相続税の税率は何%位なのですか?
相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、
最高で55%となっています。
55%!すごい税率ですね。
土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。
でも、確か土地の評価額は相続税路線価や倍率によって決まると聞きましたが。
路線価はその路線、道路についている標準単価です。
実際の取引価格などには大きく影響が出る土地の形質・高低差・周辺環境や法制限などに
ついては考慮されていません。
確かに、向きも間口も路線価には関係無いですね。
これらを踏まえて、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が
低くなることもあり得ます。
相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。
税金の専門家なので税理士ですね!
そうです、税理士です。但し税理士にも得意分野があるようです。
法人に強い税理士がおられるように、相続に強い税理士に相談するのが良いです。
では、既に申告が終わっている場合はどうしようも無いですよね。
申告し納税すれば終わり、では無いのです。
5年以内であれば、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。
逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるのです。
それは怖い。備えあれば患いなしですね。
それに、一度決まった遺産分割協議は、基本やり直すことができません。
当初から正しい土地の評価額がわかれば遺産分割協議の内容も違ってくる事があります。
でも、相続に強い税理士はどのように探せば良いのですか?
HPで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。
不動産は相続の話が非常に多い為、詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。
なるほど、よくわかりました。
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【動画で解説します】境界の明示義務について
カテゴリ:不動産売却動画
/ 投稿日付:2024/06/10 09:07
売却時のトラブル【境界明示義務】
不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか?
はい、不動産売却時のトラブルとしてまず最初に挙げられるのが境界に関するトラブルです。
境界って何ですか。
はい、法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、一般的には自分の土地
と他人の土地との境目のことをいいます。
どうして境界に関するトラブルが起こるのですか?
はい、多くの場合正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。
そうですよね、境界標が無かったり、間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね?
はい、境界に関するトラブルを防止する為、一般的な売買契約書には
『売主は、買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示します。なお、境界標がないとき、
売主は、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。』といった条項が盛り込
まれています。これを境界明示義務といいます。
それなら安心ですね!境界標はどうやって設置するのですか?
はい、土地家屋調査士に依頼して設置します。
土地家屋調査士に頼めばすぐ設置してもらえるのですか?
いえ、隣接する土地の所有者立ち合いの下、全員の合意によって境界が確定します。
境界が確定したら、筆界確認書という書類に署名・押印し双方が同じ内容のものを1通ずつ所持します。
合意が得られない場合はどうなるのですか?
最終的には裁判で解決することになるのですが、『筆界特定制度』を活用することで裁判をしなくても早
期にトラブル解決することが出来ます。
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【動画で解説】空き家問題について
カテゴリ:不動産売却動画
/ 投稿日付:2024/06/07 08:38
空き家問題について
現在所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが…
近年、同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空き家が急増し問題となっております
、この問題を解消するべく「空き家対策特別措置法」という制度が制定されました。
「空き家対策特別措置法」ってなんですか?
空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり、衛生面、防犯面の問題を引き起こしたり
する恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律のことです。空き家対策特別措置法が施行され
たことにより、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、問題
があると判断された空き家においては「特定空家」として指定し、所有者に管理を行うよう指導をしたり、
状況の改善を促したりできるようになりました。
特定空家に指定されたらどうなるんですか?
例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせ
いで害獣が発生しているなどの空き家が原因で周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況
を改善する必要があります。「空き家対策特別措置法」では、所有者の義務である空き家の適正管理をし
ない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されな
かった場合は命令を出すことができるようになりました。
それは面倒ですね、もし無視してたらどうなるんですか?
所有している空き家が特定空家として指定されたのち、指導を受けたにも関わらず状態が改善されない場
合、国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、その場合、税金の負担
が重くなってしまうので、改善が難しい場合は空き家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討して
頂いたほうが良いかもしれません。
結構大変なんですね…空家を所有している皆さんどうされてるんでしょうか?
一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております。現在、空き家の発生を抑制す
るための特例措置があり、空き家を相続した相続人が、耐震リフォームまたは取り壊しを行ったあとにそ
の家屋や敷地を譲渡した場合には、譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除でき
る制度もありますので、まずは信頼のおける不動産会社へご相談いただければと思います。
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【動画で解説】相続登記費用について
カテゴリ:不動産売却動画
/ 投稿日付:2024/06/06 08:28
相続登記費用について
相続が発生した時に、どういった手続きが必要になりますか?
お亡くなりになった方が名義になっている土地や建物といった不動産の名義を相続された方へ変更する
手続きとして、相続登記が必要となります。
では、相続登記はどのように行えばいいのでしょうか?
まずは相続する不動産についての調査が必要となります。
法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。土地には「地番」、建物には
「家屋番号」がありますが、住所と異なり複数になっている事もあります。
法務局で住所から確認をしたり、権利証や固定資産税納税通知書などから確認することも
できます。
その次はどうしたら良いですか?
次に相続人の調査になります。
遺言書などが無い場合、法定相続人全員での手続きとなり、まず法定相続人が誰であるかを確定させる
為にも、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。
本籍地が変わっていたり、結婚・離婚をしていたりすると、戸籍謄本・改製原戸籍・除籍謄本など複数
の役所での取得をしなければなりません。
遠方の場合は郵送も可能ですが、手間や日数が掛かります。
難しそうですね。
相続登記に必要な書類である事を申請時に伝えると良いかと思います。
そして、相続人の住民票・戸籍謄本・印鑑証明書も必要です。
では、役所からの書類が揃えば完了ですか?
いいえ、「遺産分割協議書」の作成が必要になります。
「遺産分割協議書」とは、相続財産を相続人全員でどのように分割するか決定し、文章にしたものです
。協議書には相続人全員が実印を押印することになります。
ちなみに、どのように相続するかは相続人の自由です。
その他には?
相続登記を申請する申請書を作成し、法務局へ提出・申請となります。
かなり大変そうですね。全部、自分でやらないといけないのですか?
ご自身で行う事も可能ですが、書類の作成や、全ての書類が揃ったか確認する事は大変です。
司法書士は国家資格を持った登記に関する専門家ですので、依頼をされるのが良いかと思います。
不動産会社には通常、提携先の司法書士事務所がありますので一度相談してみて下さい。
プロに任せるのが安心ですね。費用はどれ位かかるのですか?
役所で取得する書類はどれも1通数百円程度です。次に登記にかかる登録免許税ですが、相続が原因の
場合は固定資産税評価額の1000分の4 0.4% です。
司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。
相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、6万円から10万円位が、一
般的な相場ではないでしょうか?
物件の評価額によっても変わるのですね。結構費用が掛かりそうです。
相続登記は、必ずしないとダメなのですか?
現在のところ、不動産登記は義務では無く任意です。ですので、相続登記も義務ではなく任意です。
申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。
例えば、今回亡くなった父の名義だと思っていた土地が、かなり昔に亡くなっている祖父の名義のまま
であった、というケースもあったりします。
では、しなくても良いのですね!
ここで詳細は省きますが、民法第177条にある第三者への対抗要件として登記は必要となります。
不動産を処分したり、抵当権など担保を設定する際にも、相続登記が完了していないと行う事が出来ま
せん。
また、相続が発生するたびに相続人が多くなり、中には行方不明で連絡の取れない方や認知症で後見制
度を利用しなければならない方が出てくることもあり得ます。
いざというときに身動きが取れない、という事態になりかねません。
司法書士はまさに専門家でもあるので、少し費用が掛かっても相談・依頼し、相続登記することをお勧
めします。
なるほど、よくわかりました。
なお、2024年をめどに相続を知った日から3年以内に不動産の相続登記するよう義務づける法案が可決
されました。
今後は手続きが変更となり過料などが科されることになるかと思います。
ますます司法書士に依頼する方が良さそうですね。有難うございました。
詳しくは法務局HPをご覧下さい ⇒ 相続登記の義務化をクリック
⇒ 相続登記・遺産分割を進めましょうをクリック
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【動画で解説します】不動産売却に伴う固定資産税の精算
カテゴリ:不動産売却動画
/ 投稿日付:2024/06/04 08:46
売却予定の不動産で先日精算金の話があり、その中で固定資産税の項目があったのですが、なぜ買主から
固定資産税の精算金がいただけるのでしょうか?
不動産の売買で、必要な手続きの1つが「固定資産税精算金」の支払いです。売買取引のあった不動産は、
1年の中で売主が所有している期間、買主が所有している期間が分かれているので、一般的には固定資産税
と都市計画税をそれぞれ負担し合うことになります。
でもそれは、所有者が変わったタイミングで役所に届け出等をすればいいのではないですか?
いえ、固定資産税は、課税された時点で納税者が確定するため、年度の途中で不動産を手放したとしても、
納税義務者が変更になることはありません。つまり、1月1日時点での所有者がその年の納税義務者となり
ます。
つまり、所有権は買主に変わったとしても、取引した年の納税義務者は売主のまま。ということでしょうか?
そうですね、そのため売買契約時に、所有権が変わる日で日割り計算して、売主と買主それぞれ両方が該当期
間の税負担をするという取り交わしをすることが一般的です。
一般的という事は別にしなくてもいいという事なんでしょうか?
そうなんです。実はこの取り決めは、法律上必須の手続きではありません。そのため、ややこしくなりそうで
あれば、固定資産税についての取り決めは除外して、単純に取引をする不動産の価額だけで金銭授受を行って
も構いません。
なるほど・・・
はい、ただやっておかなければ売主が損をすることになるので注意しましょう。
確かにそうですよね・・・わかりました
そのほかに気を付けなければいけない点はありますか?
不動産売却時の固定資産税の分担を決める際には、いつを起算日とするかが重要です。起算日の考え方は地域に
よって異なり、関東では1月1日、関西では4月1日を起算日にする傾向にあります。
へぇ~
ただし、どちらも確定的なものではなく、関東でも4月1日、関西でも1月1日を起算日にするケースもみられます。
起算日は売主と買主の合意で決まるため、どちらで計算するのかは、あらかじめ確認しておかなければなりません。
他には何かありますか?
不動産売却によって利益が出た場合は、売却した翌年の申告期間に確定申告をしないといけません。これは、固定
資産税の精算金によって利益が出た場合も同様で、申告しなければペナルティを課せられるため注意が必要です。
確かにそれは覚えておかないと危険ですね。
そうですね、また先ほどお話しした精算の取り決めは売主と買主の双方の合意で決めますが、内容が複雑で決める
ことは難しいです。そのため、不動産会社に負担額を計算してもらうのがおすすめです。
わかりました!ありがとうございます!
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【動画で解説】法定相続分
カテゴリ:不動産売却動画
/ 投稿日付:2024/05/24 08:54
法定相続分
相続が発生した場合の、法定相続分とは何でしょうか。
民法では、遺産を「誰が、いくら相続するのか」についての目安が定められています。
相続人が遺産を相続できる法律上の割合を「法定相続分」といいます。
法定相続分の割合はどの位なのでしょうか。
「法定相続分」は誰が法定相続人になるかによって異なります。
例えば、被相続人に配偶者と子が2人いる場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1で等分します。
配偶者に子供がいない場合はどうなるのでしょうか。
被相続人の配偶者に3分の2、被相続人の父母に3分の1を人数で等分します。
配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか
配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。
その他に何か気を付けることはありますか
「法定相続分」は相続人が「特別な意思表示をしなかった」場合の基準です。
遺言や遺産分割協議が存在する場合には、法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。
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【動画で解説】手付金の額はどれくらい?
カテゴリ:不動産売却動画
/ 投稿日付:2024/05/23 09:24
【動画で解説】遺産分割協議
カテゴリ:不動産売却動画
/ 投稿日付:2024/05/20 09:22
遺産分割協議
「遺産分割協議」とはなんですか。
相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。
「遺産分割協議」の手続きはどのようにしたら良いですか。
故人の出生から亡くなられた時までの「戸籍謄本」を全て発行します。
最初は「本籍地」の役所へ問い合わせをしてください。
「本籍地」が変更されている場合には、新しい本籍地から辿ってください。
遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要です。
例えば、相続人の中に未成年者など、法律行為が出来ない方がいる場合はどうしたら良いですか。
家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わる必要があります。特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため、「利益相反」となってしまい、特別代理人にはなれないので注意が必要です。
相続人の中に、「失踪者」がいた場合はどうですか。
不在者財産管理人を家庭裁判所で選任して頂き、協議に加わります。
協議や分割の仕方はどうしたら良いですか。
基本は話し合いです。財産の分け方は自由ですが全員の同意が必要です。
代表的な分割方法は4つです。
現物分割・・・形を変えず、そのまま分ける方法(不動産は長男、現金や株は次男など)
換価分割・・・相続財産を売却し、お金に換金して分ける方法
代償分割・・・1人の相続人が財産を多く貰い、他の相続人に現金を渡す方法
共有分割・・・不動産など持分を設定して分ける方法
協議が終わった後の進め方はどうしたら良いですか。
相続人全てが合意したら、その内容を記載した「遺産分割協議書」を作成します。
遺産分割協議書はどのように作成しらた良いですか。
相続人がそれぞれ、「戸籍」「実印」「印鑑証明書」を持ち寄り、合意して署名・押印を行います。相続人の中で、一人進行役を務めて頂くとスムーズに行きます。中々一同に集まれない場合には、進行役が、其々の相続人と話しを行い、協議書を作成し、郵送で行うケースもあります。
どのような手順で進めていけば良いですか。
①遺言書の有無の確認
②借金も含めた相続財産の確認
③相続人の確認(専門家の相談)
④遺産分割協議書の作成
⑤相続人全員の署名・押印 の順番です。
遺言書を確認するのは何か意味がありますか。
たとえ遺産分割協議がまとまったとしても、あとから遺言書が出てくると、その遺言書が優先され、遺産分割協議が無駄になるので遺言書の有無の確認が最優先です。
その他、気を付けておくべきポイントはありますか。
遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。
また、預貯金の引き下ろしについては各金融機関に指定の書式がある場合もあるので、事前に問い合わせください。また、書類作成には、税理士や会計士などの専門家にご相談するのもおすすめです。
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