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「2022年08月」の記事一覧(97件)

【動画で解説】人に知られず不動産を売却する方法
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/04/12 10:28


人に知られず売却する方法

ご近所に知られずに売却したいのですが・・・

一般的な売却活動というのが、ネット広告やチラシなどで集客し、内覧を行い買主を探す方法で、これらを
せずに売却したいということですね。

はい、周りに売出価格などが広まるのが嫌で・・・

この場合「業者買取」というものがございます。「業者買取」は買取相手が業者になるため、先ほどお伝え
した一般的な売却活動をせず売却することが出来ます。

業者に買い取ってもらうという手段もあるんですね!それなら誰にも知られず売却できるので安心ですね。

しかし、「業者買取」にはメリットとデメリットそれぞれ存在するので注意が必要です。

まずメリットに関しては物件の宣伝や広告は必要ないので、一般に公開される情報というのはほとんどない
に等しい点
次に室内の見栄えにこだわらなくてよい点、一般的な売却活動に比べると、買取業者は次に売る
きに自社でリフォームをして売るので、多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。

今の状態でそのまま査定してもらえるので、売却のための準備がそれほど必要ないのもメリットです。

デメリットは何ですか?

デメリットですが一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点、業者が買い取った後は、自分で使うので
はく再度きれいにリフォームをして売却することがほとんどです。買取業者もその差額で利益をあげているの
で、そのマージン分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。一般的に、仲介価格の7割以下
での買取になることが多いです。

そうなんですね、他に周りに知られずに売却する方法はありますか?

広告を何も打つことができない場合は、自社での見込み客や来店客のみに紹介する形で買主を探します。

しかし、自社の見込み客も限りがありますし、来店客も最近はネットの反響で来ることが多いので、決して飛
び込みのお客様は多くありません。

基本的に人づての紹介になるので、物件情報を非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。

また近隣の人が購入希望者のケースもあり、広告活動を限定的にして、極力知られないようにしても、内覧に
訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあります。こうしたケースは意外に多いので、たとえ限定的な売却
活動をしても周りに全く知られずに売却するということは難しいです。 なので「絶対に知られたくない」とい
う場合は「業者買取」をお勧めします。

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Cコース:できるだけ早く売却したい
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【動画で解説】収益還元法
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/04/11 08:44


収益還元法


賃貸中物件の査定方法を解説しています。

私の賃貸に出している東京のマンションについて
査定する場合は、どの様にするのでしょうか?
はい。収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて価格の算出を行っております。

「収益還元法」について、もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか?
はい。不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。
先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で、査定金額が算出されます。


「利回り」って、具体的にはどう言う事なのでしょうか?

はい、「利回り」は、投資金額に対するリターンの割合となっておりまして、
一般的には周辺の成約事例を基に設定するのですが、その不動産ごとに、その数値は異なって来ます。
例えば、その不動産が、投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込めますので
査定金額は高くなって来ます。但し、築年数であったり、周辺の市況、あるいは現在のマネーサプライ、そう言った物の状況によって左右されて行きます。因みに、今、その不動産は、お幾らで貸されているんですか?


月に10万円で貸しているのですけども。

はい、10万円ですと、年間の家賃収入は120万円。例えば、利回り10%で計算すると、査定金額は1200万円となります。

ただですね、現在の東京で利回り10%と言うのは、余り現実的では有りませんので仮に5%と設定すると査定金額は2400万円となります。

但し、実際には固定資産税であったり、管理費等の支出が有りますので、実際にはもっと細かな計算が必要になって来るんですね。ですので、具体的にはスタッフ迄、ご相談頂ければと思います。

分かりました。有難うございます。

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【動画で解説】住みながら戸建やマンションは売れるの?
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/04/09 09:08

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【動画で解説】一括査定サイトを利用する際、注意すべき点
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/04/08 09:02

良く知るとは、どんなことでしょうか?

はい、良く知るとは、その会社のホームページをしっかり確認することです。

病気に掛かる時にも、風邪をひいたら眼科には行かないですよね?不動産も全く同じで、

売却に精通している会社か、スタッフはどんな方がいるのか、社風は、など売主の大切な資産を預けます
ので、失敗しない会社選びをするためにも、会社を良く知っていただきたいと思います。


そうですよね。確かに、まとめて査定をお願いできるのは便利かと思うのですが、安全・安心な取引をし
たいですね。これからは、事前に調べてからお願いしたいと思います。

その方が、良いですね。


その他に、査定サイトで気を付けるべきことはありますか。


査定金額が高い方が良いのではないですか?高く売りたいと思いますし。

そうですね。確かに1円でも高く売却されたいのは、分かりますが、高値で売却活動をした結果、満足の
行かない結果で終わるケースが多々あります。


満足のいかない結果って、どうして起こるんですか?

不動産会社が媒介契約を取得したいがため、売れない金額で販売活動を行い、結局は長期に亘って売却活
動をしなければならなくなるケースです。結局、その場合は、売主にとっては、時間も労力もかかり、負
担が大きくなります。場合によっては、他社の査定金額よりも値引きして成約してしまった例もあります
ね。


それは極力避けたいですね。どうすれば、満足いく会社を選べるのでしょうか?

それは、地元に密着した会社で、売却に強い会社を選ぶことです。普段街中で目にされている会社や、チ
ラシ、会社のホームページに売却専門のサイトがある会社は、間違いなく売却に強いと思いますので、一
括査定をされる前、必ず、問い合わせされる会社のホームページをご確認ください。売却に力の入ってい
る会社は間違いなく、見抜けると思います。


わかりました。ありがとうございます。

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【動画で解説】未登記建物の売買について
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/04/04 09:04


未登記建物の売買について

未登記建物は売買できますか?
はい、売買できます。但し、買主様にとってデメリットやリスクがありますので、売却がしにくかったり
売却価格に影響が出たりすることがあります。


買主さんにデメリットやリスクがあるんですか。
はい、一つとして購入し取得したにも拘らず、所有権を第三者に主張する事が出来ません。
不動産取引では、通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し、所有権移転登記も行います。
ですが、建物が未登記であれば移転登記を行うことが出来ません。
仮に2重売買などで取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記をした第三者に対して、買主様は所有
権を主張することができません


それはとんでもないリスクですね。
そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。
次に、住宅ローンなどの融資を利用しようとしても、融資を受ける事が出来ません。

融資が受けられないのは、どうしてですか?
それは抵当権が設定できないからです。
融資を利用する場合、金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。
万一、返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることになります。
ところが、抵当権を設定する建物の登記が無ければ、権利設定は出来ません。

売買は可能だけれど、実際はそのままで購入してくれる買主様は少ない、と言う事ですね。買主様の名義
に登記できるようにするには、どうすれば良いですか。

誰が所有者なのかわかるようにする登記を「保存登記」と言いますが、「保存登記」をするためにはまず
、建物の「表題登記」が必要となります。


「表題登記」ですか。
はい、表題登記とは不動産を特定するため、「不動産登記の表題部になされる登記」のことです。
建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造などの登記となります。ちなみに、不動産登記法では、表題登
記のない建物の所有権を取得した者は、取得日から一月以内に表題登記を申請しなければ十万円以下の過
料となっております。


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【動画で解説】引き渡し猶予について
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/04/02 08:55

【動画で解説】旗竿地の様な不正形地の査定について
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/03/29 08:48


土地が旗竿地の場合の査定について

自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、少々形が変わっており、接している道路か
ら細い敷地があり、家が建っている土地なのですが、こういった土地は価格が高くないと聞いたのですが
、本当でしょうか?

いわゆる「旗竿地」ですね。旗のような形の土地なのでこのように呼ばれております。

価格が高くないという点については一般的には、そのように言われておりますね。


そうですか。うちの場合、どのような査定方法になるのでしょうか。

通常、土地の査定価格は「取引事例比較法」で計算します。取引事例比較法とは、売却する不動産と条件
が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪(㎡)単価を算出し、算出された単価に、売却す
る不動産の広さを掛けて計算する方法です。


では、うちも「取引比較事例法」で計算するのですか?

はい。同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので、条件が
近い事例はそれほど多くありま生産ん。


では、どのような査定をしていくのでしょうか。

はい。旗竿地の場合には路線価(ろせんか)を使って計算します。


路線価ですか。ニュースで聞いたことはあるのですが、どんなものですか?

路線価とは、国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたり
の土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。


国税庁ですか。知らなかったです

そうですね。あまり馴染みはないかもしれませんね。路線価は、国土交通省が発表する公示価格の8割程
度に設定され、その公示地価を1.1~1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。つまり、路線価
を1.3~1.5倍にすればおよその相場価格がわかるということになります。


では、路線価で土地面積をかければ、査定金額が分かるということでしょうか?

はい。ですが、土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行が極端に短い場合や長い場合は、一
般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。

そのため、路線価を計算するときは、まず奥行価格補正率(おくゆきかかくほせいりつ)を掛け算しなけ
ればなりません。


奥行価格補正率とは何でしょうか?

「奥行価格補正率」とは、その宅地の奥行距離に応じて「奥行価格補正率表」に定められている補正率で
す。

正確な表現でいいますと、道路からの奥行の長さに応じて路線価を調整するための補正率のことを言いま
す。

奥行価額補正率を使って、どのように計算するのでしょうか?

1平米あたりの路線価額= 路線価 × 奥行価額補正率で計算します。


これで、やっと査定金額が出るのですか?

いえ、これは、路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、「間口が狭小な宅地等」か「不整形地」の計
算をしなければなりません。


まだまだあるのですね(笑)2つの違いを教えてください。

はい。まず間口が狭小な宅地等は、1㎡あたりの路線価額に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して
計算します。

間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額を減額するための補正率です。

奥行長大補正率とは、間口の割に奥行が長い土地の相続税評価額を減額する補正率のことをいいます。どち
らも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために、地区や距離によって数値化されております。


不整形地の計算はどうですか?

不整形地は、1㎡あたりの路線価額に不整形地補正率を掛け算して計算します。
不整形地補正率は、かげ地割合に応じて定められます。かげ地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長
方形の土地(想定整形地)を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。また、
不整形地補正率の適用については、「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「奥行長大補正率×間口狭小補正
率」のいずれか有利な方で計算します。


わかりました。不整地の場合も路線価価額に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね。

うちの土地の場合は、どちらを利用したら良いでしょうか?

そうですね、一概には言えませんので、計算した結果、評価額が高い方を選びたいところではありますね。


その金額で売れますか?

そうですね。残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから、過去に売れ
た旗竿地と比較したり(取引事例比較法)、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定
価格が決まってきます。

はい。詳しくは、地元に密着した不動産会社にお尋ね頂くと、近隣事例も熟知しているので、より正確な査
定金額が出るかと思います。


わかりました。ありがとうございました。




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【動画で解説】設備表について
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/03/28 09:30

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【動画で解説】ローン特約
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/03/26 09:10


ローン特約について

なるほど。実際、ローン特約での解除は良くあるのでしょうか?

頻度は多くないですが、たまにありますね。


それは、どんなケースが多いのでしょうか?

過去にあった例として、審査途中で転職をされたり、内容に不備があった場合に、

ローンの借入金額の減額や、不成立により、白紙解約になったケースがありました。


できれば、成立した契約を成就させたいのですが、売主は何か出来ることはありますか?

そうですね、売買契約締結前に、買主はローンの事前審査を受けますので、必ずしも融資の不成立が多い
わけではありません。しかし、新型コロナウィルスの影響で、審査にも影響が出る場合も想定されますの
で、もし、ローン減額や不成立になった場合では、買主が他の金融機関でローンを組めないか探す時間が
必要ですので、売主に時間的余裕があるのであれば、少し待って頂くのも一つの方法です。


わかりました。ちなみにですが、買主がローン特約による解除を主張してきたが、主張が認められない場
合はありますか?

過去の裁判に、買主がローンを成立させる努力を怠ったためにローン不成立になった場合、ローン特約が
認められなかったケースはあります。ローン特約は、審査を進めていったが、融資が不成立だった場合に
認められるものです。


そうなんですね。

確かに、白紙解約になった場合、売主側も引渡しの準備をしますので、ローン特約の利用には一定の制約
は必要かもしれませんね。


ローン特約の他に「手付解除」もありますが、何が違うのでしょうか?

手付解除では、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍返しをすることにより解除できる点が違います。

また、手付解除は、不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されません。その点も大きく違う点かと思いま
す。


なるほど、わかりました。ありがとうございました。


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【動画で解説】告知義務について
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/03/25 09:03

告知義務について


不動産の広告で物件情報の中に、告知事項ありと記載されているものがあるのですが、どのような内容な
のですか?

まず、宅建業法では、不動産を買おうとしている人に対して、購入の判断に重要な影響を及ぼすと考えら
れる内容は購入者に伝えないといけないという決まりがあり、これを告知義務と言っています。


つまり、告知事項ありと記載されている場合は、購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがあるということ
ですね。

はい、そうです。

具体的にはどんなケースがありますか?

対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に記載されていることが多いですね。


家の中で亡くなった人がいるかどうかは、売主が言わなければわからないですよね?

確かにわからないことがほとんどです。

ただし、それを隠していた場合には民事上の責任を問われる可能性もありますし、査定価格にも大きく影
響しますので、査定を依頼される際にお伝えいただきたいです。


亡くなった理由が何であっても伝える必要があるのですか?

これまでは宅建業法で具体的なルールがなかったのですが、2021年10月8日に国土交通省から「宅建業者
が告知すべき基準を定めた「人の死の告知に関するガイドライン」というものが発表されました。

その中では告知をしなくても良いケースとして、売却する場合は2つのケースの記載があります。

一つ目は対象の不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死亡の場合。

二つ目は対象不動産の隣接住戸や、マンションなどの集合住宅の普段は使わない共用部分での死亡の場合で
す。


賃貸の場合は?

賃貸に出される場合は、この2つに加えて、死亡から3年が経過した場合も加わります。

自然死であれば伝える必要はないんですね。

原則ではそうなんですが、普段使わない共用部分での死亡の場合も含めて、事件性や社会への影響が高い場
合や、買主や借主から質問があった場合はお伝えいただきたいです。


亡くなった場合以外ではどのようなことが告知義務に該当するのでしょうか。

買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、具体的には近所にお墓やごみ集積所がある場合等、いわ
ゆる嫌悪施設がある場合です。

このような場合は、物件資料等に「告知事項あり」と記載せず、「近隣に墓地あり」というように直接的な
表現で記載して販売活動が行われることもあります。


ということは売主のするべきことは、不動産を買おうとする人の気持ちになって、その判断に影響がありそ
うなことがあれば、査定のタイミングで不動産会社の方にお伝えした方が良いということですね。

そうですね。嫌悪施設については不動産会社の方でも確認することができますので、特に亡くなった方がい
る場合には査定の段階で担当者にお伝えいただきたいですね。


わかりました。

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