「2025年12月」の記事一覧（3件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/12/26 12:42
検査済証の無い建物の売却 -------------------------------------------------------------------------------------------
検査済証の無い建物は売却できないんですか？
そんなことはありません。検査済証の無い建物でも売却は可能です。
良かった。でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか？
一つは、そもそも完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物です。
もう一つは、完了検査を受け、検査済証を発行された建物であるものの、紛失などで現存していない場合
です。
検査を受けていない建物ってあるんですか？
はい、建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと基本的には建物を使用することが出
来ません。
ただ、以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで約３８％、それ以前は２０％
~１桁台とも言われています。
そんなに低いんですか。
はい、ですので中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物はそれほど珍しい事ではありませ
ん。
検査を受けていないのは、どうしてですか？
建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。
特に都心部では、狭小地での建築の為、法定の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。
もう一つの無くしてしまっている場合は、どこで再発行してもらえるんですか。
残念ながら、検査済証は再発行でき無いんです。
え！再発行は無いんですか。
ただし、各役所の建築指導課にて建築計画概要書や台帳記載事項などの確認や証明書が発行できたりします。
そこで完了検査を受けている事や検査済証の番号などがわかります。重要事項説明書ではそれらを記載する
必要があるので、不動産の担当者が調査しているかと思います。
検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。
そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。
検査済証が無いと、売却の際に何か影響がありますか。
住宅ローンなどの融資を利用できないことがある、増改築等が出来ないことがある、など購入者にとってマ
イナスとなるケースがあります。
住宅ローンが使えないんですか？
これは検査済証の有無というより、違反建築物かどうかが影響してきます。
購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、
各金融機関によって審査基準は異なります。
違反建築物はダメであったり、違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。
利用できる金融機関が限られると、売却活動や売却価格に影響が出る事があります。
なるほど。増改築も出来ないんですか？
建築当時に法適合していたかの確認が難しい為です。但し、指定確認検査機関にて「建築基準法法適合状況
調査報告書」を作成できる場合もあります。
検査済証があれば、それらは問題無いんですか。
検査を受けた当時は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、
法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。
検査済証の有り無しだけでは無いんですね。
そうですね。売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。
まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。
分かりました。有難うございます。
岡崎市・西尾市・幸田町・安城市で不動産（戸建・マンション・土地）の売却の
ご相談はセンチュリー21不動産売却センターへご相談ください。
不動産買取・任意売却・リースバックのご相談も承っております。（相談料無料）
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い。
〇フリーダイヤル☎0120－839－480
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Bコース：急いではいないが売却を検討されている
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〇現在お取り扱いしている物件ホームページ〇
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/12/25 09:46
相続不動産の評価
相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？
建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。
固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。
問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じではありません。
評価額と違うのでしょうか？
同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。
まず、相続する土地が路線価地域にあるのか、倍率地域にあるのかによって計算方法が変わるのです。
路線価というのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？
倍率地域とは簡単に言うと路線価のついていないエリアの事になります。
路線価がついていないエリアというのがあるのですね？
そうです。
では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？
まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。
この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。
あらかじめ時価の変動についても想定してあるロいうことですね。それでは実際の計算方法を
教えて下さい。
まずは国税庁のHPにある路線価図を開いていただき、相続される土地の前面道路に記載してある数字
を確認して下さい。例えば、150Fと記載してあればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。
路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格
が分かります。
数字の後ろについているFというアルファベットは何ですか？
それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号に
なります。
路線価を確認したら次に何をすればよいですか？
次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。
地積と記載してる欄にある数字が土地の面積です。
その面積と路線価を掛けてください。
例えば、先ほどの例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で
15,000,000円となります。
以外に簡単ですね。
これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。
先ほど計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。
税理士さんに相談すれば良いのですか？
いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。
ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告される
ケースが散見されます。
調整をしていないと言うことですか？
それでは使い勝手が悪い土地の場合、
多く相続税を払っていることになりませんか？
そういうことになります。
ですので、多くの土地を相続する場合には、
土地の評価に長けた税理士さんに相談することをお勧めします。
次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？
まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』
を開きます。
そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の
倍率を確認して下さい。
倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？
倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出
できます。
良く分かりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/12/21 09:45
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