不動産売却動画の記事一覧｜｜センチュリー21不動産売却センター

告知義務について

不動産の広告で物件情報の中に、告知事項ありと記載されているものがあるのですが、どのような内容な
のですか？

まず、宅建業法では、不動産を買おうとしている人に対して、購入の判断に重要な影響を及ぼすと考えら
れる内容は購入者に伝えないといけないという決まりがあり、これを告知義務と言っています。

つまり、告知事項ありと記載されている場合は、購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがあるということ
ですね。

はい、そうです。

具体的にはどんなケースがありますか？

対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に記載されていることが多いですね。

家の中で亡くなった人がいるかどうかは、売主が言わなければわからないですよね？

確かにわからないことがほとんどです。

ただし、それを隠していた場合には民事上の責任を問われる可能性もありますし、査定価格にも大きく影
響しますので、査定を依頼される際にお伝えいただきたいです。

亡くなった理由が何であっても伝える必要があるのですか？

これまでは宅建業法で具体的なルールがなかったのですが、2021年10月8日に国土交通省から「宅建業者
が告知すべき基準を定めた「人の死の告知に関するガイドライン」というものが発表されました。

その中では告知をしなくても良いケースとして、売却する場合は２つのケースの記載があります。

一つ目は対象の不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死亡の場合。

二つ目は対象不動産の隣接住戸や、マンションなどの集合住宅の普段は使わない共用部分での死亡の場合で
す。

賃貸の場合は？

賃貸に出される場合は、この2つに加えて、死亡から3年が経過した場合も加わります。

自然死であれば伝える必要はないんですね。

原則ではそうなんですが、普段使わない共用部分での死亡の場合も含めて、事件性や社会への影響が高い場
合や、買主や借主から質問があった場合はお伝えいただきたいです。

亡くなった場合以外ではどのようなことが告知義務に該当するのでしょうか。

買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、具体的には近所にお墓やごみ集積所がある場合等、いわ
ゆる嫌悪施設がある場合です。

このような場合は、物件資料等に「告知事項あり」と記載せず、「近隣に墓地あり」というように直接的な
表現で記載して販売活動が行われることもあります。

ということは売主のするべきことは、不動産を買おうとする人の気持ちになって、その判断に影響がありそ
うなことがあれば、査定のタイミングで不動産会社の方にお伝えした方が良いということですね。

そうですね。嫌悪施設については不動産会社の方でも確認することができますので、特に亡くなった方がい
る場合には査定の段階で担当者にお伝えいただきたいですね。

わかりました。

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生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、このまま持っていても問題ありませんか？
生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが課されており、農地として管理
すること、生産緑地であることを掲示すること、原則として建物を建てることができないこととなってい
ます。

1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年が経過するため、営農義務
が解除されます。

そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されていますが、解除され
るとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。

現在はその土地で農業は営まれているのですか？

いえ、少し野菜を育てている程度ですので、早く売却した方が良さそうですね。

生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐに売却することはできません。

生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することができるようになり
ます

そうなんですね。私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつかあるのですが。

生産緑地に指定されているのは面積は全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、三大都市圏特定市内だ
けで1.2万ヘクタールとなっています。特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限をむかえ、指定の解
除、土地の売却という話が多くなることが予想されています。生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地
や将来的にはマンションの供給が過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではという懸念もあります。

そうすると、私の土地も安くでしか売却できないかもしれないですね。

その可能性はあります。ですので、2017年に生産緑地法が改正され、特定生産緑地として税制優遇を10年
間延長することができるようになりました。また、2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるよう
になったり、農産物の直売所などの建築もできるようになりました。

色々な選択肢があるのですね。もし売却する場合、何かアドバイスいただけますか

一番は、価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを地元の信用できる会社に相談して
いただくことです。そのエリアにどれほどの生産緑地があり、またどれくらいの方が売却するのかによって
状況は変わります。地元の不動産会社に相談し、状況を確認しながら売却のタイミングをご相談いただけれ
ばと思います。

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IT重説について

最近、売買契約の締結に先立って行う「重要事項説明」がオンラインでもできると聞いたのですが、これ
はどのような仕組みなのでしょうか？

はい、それはIT重説と言われるものですね。

IT重説ですか？何だか難しそうですが、従来の重要事項説明とどう違うのですか？

はい、従来は宅建士の有資格者が「対面」で買主・借主に重要事項説明をしなければなりませんでした。

それが「対面」ではなく「IT」で。つまり、テレビ電話等の端末上でも可能にしたものが「IT重説」です。

そうなんですね。今の時期、対面をしなくても説明を受けられるのは嬉しいですね。

そうですね。時間や場所に縛られることなく、説明を受けられることは、お客様にとってもメリットありま
すね。

重要事項説明をオンラインで説明を受ける際、どうすれば良いですか？

先ずは、売主の同意を得た上で実施されます。
オンラインで説明するため、ネット環境の設備が必要となります。

ネット環境ですか？　最近ではスマートフォンを多く使っていますが、こちらで大丈夫ですか？

はい。大丈夫です。IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。

必ず音声付の動画で行って頂く必要があります。

ですので、通信環境を整えて説明を受けて頂ければと思います。出来れば、パソコンやタブレットなど画面
が大きいと見やすくて良いですね。

また、双方向でやり取りをするため、スマートフォンで行う際には、WiFiなどに常時接続した上で行うと良
いですね。

確かに、途中で画像が固まってしまうこともありますよね。

そうですね。大事な話なので、途中で固まってしまっては困りますよね。

なんとなく、IT重説が分かってきましたが、動画で説明を受ける以外に、書類などはどうするのですか？

事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書などを送付して、書類を確認頂きながら、説明を
行っていきます。もちろん、ご理解・ご納得頂いた上で、署名・捺印をして頂きます。

なるほど！それなら安心ですね！

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